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Saint André les Vergers - Appartement de type 4 - Lumineux a

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface83m²
Coût Total132 850€
Loyer Annuel11 168€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois-142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 445,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Saint-André-les-Vergers, l'équipe Damonte Immobilier vous présente ce lumineux appartement de type 4, d'une surface de 82,82 m2 (loi Carrez), situé au 6ème étage d'une résidence bien entretenue avec ascenseur et balcon. Il se compose d'une entrée avec placards, d'une cuisine récente entièrement aménagée et équipée, d'un séjour ouvrant sur le balcon, de trois chambres bénéficiant elles aussi d'un accès au balcon, d'une salle d'eau rénovée, de WC séparés, ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une cave vient compléter ce bien, ainsi qu'un parking collectif situé au pied de la résidence. Informations techniques : Chauffage collectif gaz - Fenêtres simple vitrage bois - DPE D Information copropriété : quote part mensuelle des charges : 284,00EUR (incluant le chauffage, l'eau froide et chaude, l'entretien des parties communes et l'ascenseur) nombre de lots : 132 lots

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.287157, 4.071136
Total : 132 850€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 3 250€
Valeur du bien : 123 250€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11168€/an
Fourchette totale : 753€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 9031€ - 13810€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 117,76€
Coût de l'assurance :11 624,37€
Taxe foncière : 1 116,80€/an
Soit par mois : 93,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,00€/mois
Soit par an : 3 408,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage bois par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 250 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:3 250€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Aides possibles de l'état jusqu'à 100€ par fenêtre avec MaPrimeRénov'.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 250€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 168 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 850 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 408 €/an
Calcul : 284 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 673 €
Revenus locatifs : +11 168 €
Charges déductibles : -12 673 €
Résultat foncier Année 1 : -1 505 €(Déficit de 1 505 €)
Imputable sur revenu global : 1 505 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 423 €/an
Revenus locatifs : +11 168 €
Charges déductibles : -9 423 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 168 €12 677 €4 437 €-1 509 €1 509 €--
211 391 €9 309 €4 319 €2 082 €---
311 619 €9 187 €4 197 €2 432 €---
411 852 €9 060 €4 071 €2 791 €---
512 089 €8 930 €3 940 €3 159 €---
612 330 €8 794 €3 805 €3 536 €---
712 577 €8 655 €3 665 €3 922 €---
812 828 €8 510 €3 520 €4 319 €---
913 085 €8 360 €3 371 €4 725 €---
1013 347 €8 206 €3 216 €5 141 €---
1113 614 €8 045 €3 056 €5 568 €---
1213 886 €7 880 €2 890 €6 006 €---
1314 164 €7 709 €2 719 €6 455 €---
1414 447 €7 532 €2 542 €6 915 €---
1514 736 €7 348 €2 359 €7 388 €---
1615 031 €7 159 €2 169 €7 872 €---
1715 331 €6 963 €1 973 €8 368 €---
1815 638 €6 760 €1 770 €8 878 €---
1915 951 €6 550 €1 561 €9 400 €---
2016 270 €6 334 €1 344 €9 936 €---
2116 595 €6 109 €1 119 €10 486 €---
2216 927 €5 877 €887 €11 050 €---
2317 265 €5 637 €647 €11 628 €---
2417 611 €5 389 €399 €12 222 €---
2517 963 €5 132 €142 €12 831 €---
TOTAL357 714 €192 112 €64 118 €165 601 €1 509 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 453 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 601 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 345 €-453 €+2 798 €
2+2 345 €+625 €+1 720 €
3+2 345 €+730 €+1 615 €
4+2 345 €+837 €+1 508 €
5+2 345 €+948 €+1 397 €
6+2 345 €+1 061 €+1 284 €
7+2 345 €+1 177 €+1 168 €
8+2 345 €+1 296 €+1 049 €
9+2 345 €+1 417 €+928 €
10+2 345 €+1 542 €+803 €
11+2 345 €+1 670 €+675 €
12+2 345 €+1 802 €+543 €
13+2 345 €+1 937 €+408 €
14+2 345 €+2 075 €+270 €
15+2 345 €+2 216 €+129 €
16+2 345 €+2 362 €-17 €
17+2 345 €+2 511 €-166 €
18+2 345 €+2 663 €-318 €
19+2 345 €+2 820 €-475 €
20+2 345 €+2 981 €-636 €
21+2 345 €+3 146 €-801 €
22+2 345 €+3 315 €-970 €
23+2 345 €+3 488 €-1 143 €
24+2 345 €+3 667 €-1 322 €
25+2 345 €+3 849 €-1 504 €
Total+58 625 €+49 680 €+8 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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