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Saint André les Vergers - Appartement de type 4 - Lumineux a

Bien expiré
VilleSaint-André-les-Vergers (10)
Surface83
Coût Total132 850
Loyer Annuel11 168
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois-142
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 445,78 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À Saint-André-les-Vergers, l'équipe Damonte Immobilier vous présente ce lumineux appartement de type 4, d'une surface de 82,82 m2 (loi Carrez), situé au 6ème étage d'une résidence bien entretenue avec ascenseur et balcon. Il se compose d'une entrée avec placards, d'une cuisine récente entièrement aménagée et équipée, d'un séjour ouvrant sur le balcon, de trois chambres bénéficiant elles aussi d'un accès au balcon, d'une salle d'eau rénovée, de WC séparés, ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une cave vient compléter ce bien, ainsi qu'un parking collectif situé au pied de la résidence. Informations techniques : Chauffage collectif gaz - Fenêtres simple vitrage bois - DPE D Information copropriété : quote part mensuelle des charges : 284,00EUR (incluant le chauffage, l'eau froide et chaude, l'entretien des parties communes et l'ascenseur) nombre de lots : 132 lots

Ville : Saint-André-les-Vergers
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10120
Coordonnées : 48.287157, 4.071136
Total : 132 850
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 3 250
Valeur du bien : 123 250
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 11.21€/m²/mois
Fourchette : 9.07€ - 13.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11168€/an
Fourchette totale : 753€ - 1151€/mois
Fourchette annuelle : 9031€ - 13810€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :6.80% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 850
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :38,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 695,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 117,76
Coût de l'assurance :11 624,37
Taxe foncière : 1 116,80€/an
Soit par mois : 93,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 284,00€/mois
Soit par an : 3 408,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 930,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-141,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage bois par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 250(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:3 250
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-André-les-Vergers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Aides possibles de l'état jusqu'à 100€ par fenêtre avec MaPrimeRénov'.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 250✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 168 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 850 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 408 €/an
Calcul : 284 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 250
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 673
Revenus locatifs : +11 168
Charges déductibles : -12 673
Résultat foncier Année 1 : -1 505(Déficit de 1 505 €)
Imputable sur revenu global : 1 505
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 423 €/an
Revenus locatifs : +11 168
Charges déductibles : -9 423
Résultat foncier Années 2+ : 1 745 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 16812 6774 437-1 5091 509 €--
211 3919 3094 3192 082---
311 6199 1874 1972 432---
411 8529 0604 0712 791---
512 0898 9303 9403 159---
612 3308 7943 8053 536---
712 5778 6553 6653 922---
812 8288 5103 5204 319---
913 0858 3603 3714 725---
1013 3478 2063 2165 141---
1113 6148 0453 0565 568---
1213 8867 8802 8906 006---
1314 1647 7092 7196 455---
1414 4477 5322 5426 915---
1514 7367 3482 3597 388---
1615 0317 1592 1697 872---
1715 3316 9631 9738 368---
1815 6386 7601 7708 878---
1915 9516 5501 5619 400---
2016 2706 3341 3449 936---
2116 5956 1091 11910 486---
2216 9275 87788711 050---
2317 2655 63764711 628---
2417 6115 38939912 222---
2517 9635 13214212 831---
TOTAL357 714192 11264 118165 6011 509Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 453
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 601
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 345 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 345-453+2 798
2+2 345+625+1 720
3+2 345+730+1 615
4+2 345+837+1 508
5+2 345+948+1 397
6+2 345+1 061+1 284
7+2 345+1 177+1 168
8+2 345+1 296+1 049
9+2 345+1 417+928
10+2 345+1 542+803
11+2 345+1 670+675
12+2 345+1 802+543
13+2 345+1 937+408
14+2 345+2 075+270
15+2 345+2 216+129
16+2 345+2 362-17
17+2 345+2 511-166
18+2 345+2 663-318
19+2 345+2 820-475
20+2 345+2 981-636
21+2 345+3 146-801
22+2 345+3 315-970
23+2 345+3 488-1 143
24+2 345+3 667-1 322
25+2 345+3 849-1 504
Total+58 625+49 680+8 945
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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