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A RESTAURER - CHTX

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface60m²
Coût Total83 200€
Loyer Annuel5 882€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+6€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 35 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 583,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif, Jardin

Maison élevée sur cave, à restaurer entièrement quartier Châtellerault. RDC : entrée, séjour, cuisine. Etage : 2 chambres wc et salle de bains à créer Jardinet sur l'arrière avec dépendance (wc non raccordé) Pas de système de chauffage fonctionnel. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/299146.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.807164, 1.674835
Total : 83 200€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 45 400€
Valeur du bien : 80 400€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5882€/an
Fourchette totale : 398€ - 603€/mois
Fourchette annuelle : 4782€ - 7236€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 8.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :24,27€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 435,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 155,04€
Coût de l'assurance :7 280,00€
Taxe foncière : 588,22€/an
Soit par mois : 49,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 490,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 484,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :5,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage non fonctionnel.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Maison - Système de chauffage non fonctionnel, nécessaire pour conformité et confort.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création salle de bain
Création d'une salle de bain complète avec douche, lavabo et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, nécessite création complète.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création salon
Création d'un salon avec revêtement de sol, peinture et électricité.
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 1/5 assumé, nécessite création complète.
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de l'entrée/couloir avec peinture et revêtement de sol.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 400 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Installation système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain - Création salle de bain:4 000€
    Création salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:5 400€
    Rénovation complète chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Création salon:3 000€
    Création salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Entrée - Rafraîchissement:1 000€
    Rafraîchissement entrée: 10 m² × 100€/m² = 1000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 882 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 776 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 200 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 056 €
Revenus locatifs : +5 882 €
Charges déductibles : -49 056 €
Résultat foncier Année 1 : -43 173 €(Déficit de 43 173 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 773 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 656 €/an
Revenus locatifs : +5 882 €
Charges déductibles : -3 656 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 227 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21773.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 882 €49 058 €2 779 €-43 176 €21 400 €21 776 €21 776 €
26 000 €3 584 €2 705 €2 415 €--19 361 €
36 120 €3 508 €2 628 €2 612 €--16 749 €
46 242 €3 429 €2 549 €2 814 €--13 935 €
56 367 €3 347 €2 467 €3 020 €--10 915 €
66 494 €3 262 €2 383 €3 232 €--7 683 €
76 624 €3 175 €2 295 €3 450 €--4 233 €
86 757 €3 084 €2 205 €3 673 €--560 €
96 892 €2 990 €2 111 €3 902 €---
107 030 €2 893 €2 014 €4 136 €---
117 170 €2 793 €1 914 €4 377 €---
127 314 €2 689 €1 810 €4 624 €---
137 460 €2 582 €1 703 €4 878 €---
147 609 €2 471 €1 592 €5 138 €---
157 761 €2 357 €1 477 €5 405 €---
167 917 €2 238 €1 358 €5 679 €---
178 075 €2 115 €1 236 €5 960 €---
188 237 €1 988 €1 109 €6 248 €---
198 401 €1 857 €977 €6 544 €---
208 569 €1 721 €842 €6 848 €---
218 741 €1 580 €701 €7 160 €---
228 916 €1 435 €556 €7 480 €---
239 094 €1 285 €405 €7 809 €---
249 276 €1 129 €250 €8 146 €---
259 461 €969 €89 €8 493 €---
TOTAL188 410 €107 541 €40 155 €80 869 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 882 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €0 €+1 235 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €0 €+1 235 €
7+1 235 €0 €+1 235 €
8+1 235 €0 €+1 235 €
9+1 235 €+1 002 €+233 €
10+1 235 €+1 241 €-6 €
11+1 235 €+1 313 €-78 €
12+1 235 €+1 387 €-152 €
13+1 235 €+1 463 €-228 €
14+1 235 €+1 541 €-306 €
15+1 235 €+1 621 €-386 €
16+1 235 €+1 704 €-469 €
17+1 235 €+1 788 €-553 €
18+1 235 €+1 875 €-640 €
19+1 235 €+1 963 €-728 €
20+1 235 €+2 054 €-819 €
21+1 235 €+2 148 €-913 €
22+1 235 €+2 244 €-1 009 €
23+1 235 €+2 343 €-1 108 €
24+1 235 €+2 444 €-1 209 €
25+1 235 €+2 548 €-1 313 €
Total+30 875 €+24 261 €+6 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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