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Achat appartement

Bien expiré
VilleVienne (38)
Surface119m²
Coût Total279 800€
Loyer Annuel15 535€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-611€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 215 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 806,72 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 Balcons, Ascenseur, Surface de 119 m², Bâtiment de 8 étages, 5 Pièces, 4 Chambres, Année de construction 1971, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Rangements, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée, Une entrée, Salle de séjour : 32 m², 1 Parking, Interphone, Digicode, Calme

Opportunité à saisir! Découvrez avec TOUTATISSIMMO, à VIENNE (38200), proche des commodités et de la gare, cet appartement offrant des volumes généreux et une belle luminosité, situé au 1er étage d'une copropriété sécurisée, avec ascenseur, et bénéficiant d'un parc arboré. Ce bien immobilier vous accueille par une entrée vers un séjour/salon donnant sur balcon, une cuisine aménagée indépendante avec balcon. Un dégagement distribue quatre chambres confortables, une buanderie, rangement et salle d'eau. Pour compléter ce bien, une salle de bains et wc indépendant. Pour votre véhicule, une place de stationnement dans la copropriété. L'eau chaude, l'eau froide et le chauffage sont collectifs. Beau potentiel! Copropriété de 306 lots - dont 97 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3745.73 euros.

Ville : Vienne
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38200
Coordonnées : 45.545150, 4.871020
Total : 279 800€
Prix d'acquisition : 215 000€
Travaux : 47 600€
Valeur du bien : 262 600€
Frais de notaire : 17 200€
Coût estimé : 17 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 10.88€/m²/mois
Fourchette : 8.38€ - 14.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15535€/an
Fourchette totale : 997€ - 1681€/mois
Fourchette annuelle : 11960€ - 20178€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 382,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :81,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 464,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :135 040,64€
Coût de l'assurance :24 482,50€
Taxe foncière : 1 553,48€/an
Soit par mois : 129,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 312,14€/mois
Soit par an : 3 745,68€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 294,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 906,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-611,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système de chauffage collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 119 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système collectif
Vérification et mise aux normes du système d'eau chaude sanitaire collectif
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 4 chambres (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures)
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 600 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:3 000€
    Vérification système chauffage collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Vérification système eau chaude sanitaire collectif: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation lourde 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 535 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 337 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 979 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 553 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 746 €/an
Calcul : 312 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 215 €
Revenus locatifs : +15 535 €
Charges déductibles : -63 215 €
Résultat foncier Année 1 : -47 680 €(Déficit de 47 680 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 280 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 615 €/an
Revenus locatifs : +15 535 €
Charges déductibles : -15 615 €
Résultat foncier Années 2+ : -80 €/an(Déficit de 80 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26280.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 215 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 750 €(65% de 215 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 082 €/an
Calcul : 139 750 € × 3,636% = 5 082 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 535 €63 224 €9 346 €-47 689 €21 400 €26 289 €26 289 €
215 846 €15 375 €9 097 €470 €--25 819 €
316 162 €15 118 €8 839 €1 045 €--24 775 €
416 486 €14 852 €8 573 €1 634 €--23 141 €
516 815 €14 576 €8 298 €2 239 €--20 902 €
617 152 €14 292 €8 013 €2 860 €--18 042 €
717 495 €13 997 €7 719 €3 498 €--14 544 €
817 845 €13 692 €7 414 €4 152 €--10 392 €
918 202 €13 377 €7 099 €4 824 €--5 567 €
1018 566 €13 051 €6 773 €5 514 €--53 €
1118 937 €12 714 €6 436 €6 223 €---
1219 316 €12 366 €6 087 €6 950 €---
1319 702 €12 005 €5 726 €7 697 €---
1420 096 €11 632 €5 353 €8 464 €---
1520 498 €11 246 €4 967 €9 252 €---
1620 908 €10 847 €4 568 €10 061 €---
1721 326 €10 434 €4 156 €10 892 €---
1821 753 €10 007 €3 729 €11 746 €---
1922 188 €9 565 €3 287 €12 622 €---
2022 631 €9 109 €2 830 €13 523 €---
2123 084 €8 636 €2 358 €14 448 €---
2223 546 €8 147 €1 869 €15 398 €---
2324 017 €7 642 €1 363 €16 375 €---
2424 497 €7 119 €841 €17 378 €---
2524 987 €6 578 €300 €18 408 €---
TOTAL497 585 €339 602 €135 041 €157 983 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 983 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 535 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 262 €-6 420 €+9 682 €
2+3 262 €0 €+3 262 €
3+3 262 €0 €+3 262 €
4+3 262 €0 €+3 262 €
5+3 262 €0 €+3 262 €
6+3 262 €0 €+3 262 €
7+3 262 €0 €+3 262 €
8+3 262 €0 €+3 262 €
9+3 262 €0 €+3 262 €
10+3 262 €0 €+3 262 €
11+3 262 €+1 851 €+1 411 €
12+3 262 €+2 085 €+1 177 €
13+3 262 €+2 309 €+953 €
14+3 262 €+2 539 €+723 €
15+3 262 €+2 776 €+486 €
16+3 262 €+3 018 €+244 €
17+3 262 €+3 268 €-6 €
18+3 262 €+3 524 €-262 €
19+3 262 €+3 787 €-525 €
20+3 262 €+4 057 €-795 €
21+3 262 €+4 334 €-1 072 €
22+3 262 €+4 619 €-1 357 €
23+3 262 €+4 912 €-1 650 €
24+3 262 €+5 213 €-1 951 €
25+3 262 €+5 523 €-2 261 €
Total+81 550 €+47 395 €+34 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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