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Maison - 3 pièce(s) - 55 m²

Bien expiré
VilleLatour-de-France (66)
Surface55m²
Coût Total98 492€
Loyer Annuel4 767€
Rentabilité4.84%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 39 900 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 725,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Petite maison avec beaucoup de charme a rénover RDC cuisine salle à manger au premier salon ou 1 chambre au second salle de bain et une deuxième chambre. Plafond de la salle de bain à rénover et les fenêtres à changer car en simple vitrage, le toit en bon état. Des fenêtres vue sur la montagne.

Ville : Latour-de-France
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66720
Coordonnées : 42.768790, 2.653610
Total : 98 492€
Prix d'acquisition : 39 900€
Travaux : 55 400€
Valeur du bien : 95 300€
Frais de notaire : 3 192€
Coût estimé : 3 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.53€ - 9.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 397€/mois
Loyer annuel estimé : 4767€/an
Fourchette totale : 304€ - 519€/mois
Fourchette annuelle : 3647€ - 6232€/an
Rentabilité brute :4.84%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 6.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,91€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 508,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 654,38€
Coût de l'assurance :8 371,82€
Taxe foncière : 476,72€/an
Soit par mois : 39,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 397,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 548,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, nouveau plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager obsolète et carrelage usé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 1 salon (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter dans une maison ancienne

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 400 €(1 007 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 55 m² à 10 000€ (prix moyen) + Main d'œuvre: 2 500€ = 12500€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres à 600€ (prix moyen) + Main d'œuvre: 300€ = 2100€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain à 10 000€ (prix moyen) + Plomberie: 2 000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:6 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (20 m²) à 3 000€ (prix moyen) + Électricité: 1 500€ + Peinture: 1 200€ + Parquet: 1 200€ = 6000€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine à 15 000€ (prix moyen) + Électroménager: 5 000€ = 20000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² à 50€/m² = 900€ + Entretien parquet: 900€ = 1800€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau à 600€ + Main d'œuvre: 400€ = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Latour-de-France (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 767 €/an
Calcul : 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 169 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 492 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 381 €
Revenus locatifs : +4 767 €
Charges déductibles : -59 381 €
Résultat foncier Année 1 : -54 614 €(Déficit de 54 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 981 €/an
Revenus locatifs : +4 767 €
Charges déductibles : -3 981 €
Résultat foncier Années 2+ : 786 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33213.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 935 €(65% de 39 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 943 €/an
Calcul : 25 935 € × 3,636% = 943 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 767 €59 384 €3 172 €-54 617 €21 400 €33 217 €33 217 €
24 863 €3 898 €3 086 €965 €--32 252 €
34 960 €3 809 €2 998 €1 150 €--31 102 €
45 059 €3 718 €2 906 €1 341 €--29 761 €
55 160 €3 623 €2 812 €1 537 €--28 224 €
65 263 €3 525 €2 714 €1 738 €--26 486 €
75 369 €3 424 €2 613 €1 944 €--24 541 €
85 476 €3 320 €2 509 €2 156 €--22 385 €
95 586 €3 212 €2 401 €2 373 €--20 012 €
105 697 €3 101 €2 289 €2 596 €--17 416 €
115 811 €2 986 €2 174 €2 825 €--14 590 €
125 927 €2 867 €2 055 €3 060 €---
136 046 €2 744 €1 933 €3 302 €---
146 167 €2 617 €1 806 €3 550 €---
156 290 €2 486 €1 675 €3 804 €---
166 416 €2 351 €1 539 €4 065 €---
176 544 €2 211 €1 400 €4 333 €---
186 675 €2 067 €1 255 €4 609 €---
196 809 €1 917 €1 106 €4 891 €---
206 945 €1 763 €952 €5 182 €---
217 084 €1 604 €792 €5 480 €---
227 226 €1 439 €628 €5 786 €---
237 370 €1 269 €458 €6 101 €---
247 517 €1 094 €282 €6 424 €---
257 668 €912 €101 €6 756 €---
TOTAL152 696 €121 344 €45 654 €31 352 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 31 352 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 001 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 001 €-6 420 €+7 421 €
2+1 001 €0 €+1 001 €
3+1 001 €0 €+1 001 €
4+1 001 €0 €+1 001 €
5+1 001 €0 €+1 001 €
6+1 001 €0 €+1 001 €
7+1 001 €0 €+1 001 €
8+1 001 €0 €+1 001 €
9+1 001 €0 €+1 001 €
10+1 001 €0 €+1 001 €
11+1 001 €0 €+1 001 €
12+1 001 €+918 €+83 €
13+1 001 €+991 €+10 €
14+1 001 €+1 065 €-64 €
15+1 001 €+1 141 €-140 €
16+1 001 €+1 220 €-219 €
17+1 001 €+1 300 €-299 €
18+1 001 €+1 383 €-382 €
19+1 001 €+1 467 €-466 €
20+1 001 €+1 555 €-554 €
21+1 001 €+1 644 €-643 €
22+1 001 €+1 736 €-735 €
23+1 001 €+1 830 €-829 €
24+1 001 €+1 927 €-926 €
25+1 001 €+2 027 €-1 026 €
Total+25 025 €+13 783 €+11 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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