Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Maison (32100)

VilleCondom (32)
Surface315m²
Coût Total372 150€
Loyer Annuel26 249€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois+11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 330 000 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 1 047,62 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 315 m², 6 pièces, 4 chambres, 3 salles de bain, 1 balcon, 642 m² de terrain, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir
Ville : Condom
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32100
Coordonnées : 43.959040, 0.367600
Total : 372 150€
Prix d'acquisition : 330 000€
Travaux : 15 750€
Valeur du bien : 345 750€
Frais de notaire : 26 400€
Coût estimé : 26 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315m²
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.25€ - 9.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 2187€/mois
Loyer annuel estimé : 26249€/an
Fourchette totale : 1653€ - 2895€/mois
Fourchette annuelle : 19832€ - 34742€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.33% - 9.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 069,96 €/m²
Basé sur :104 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 039 €
Prix d'achat :330 000 €
Décote à l'achat :-7 039€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-35 111€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :372 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 849,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :108,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 957,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :182 588,58€
Coût de l'assurance :32 563,12€
Taxe foncière : 2 624,86€/an
Soit par mois : 218,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 187,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 176,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 315 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 315 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 39 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 1 installation pour 315 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 750 €(50 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:15 750€
    Isolation des combles perdus: 315 m² × 50€/m² = 15750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 249 €/an
Calcul : 2 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 372 150 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 303 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 280 €
Revenus locatifs : +26 249 €
Charges déductibles : -32 280 €
Résultat foncier Année 1 : -6 032 €(Déficit de 6 032 €)
Imputable sur revenu global : 6 032 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 530 €/an
Revenus locatifs : +26 249 €
Charges déductibles : -16 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 718 €/an
Prix d'achat du bien : 330 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 214 500 €(65% de 330 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 800 €/an
Calcul : 214 500 € × 3,636% = 7 800 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 249 €32 293 €12 615 €-6 044 €6 044 €--
226 774 €16 209 €12 282 €10 565 €---
327 309 €15 864 €11 936 €11 445 €---
427 855 €15 506 €11 579 €12 349 €---
528 412 €15 137 €11 209 €13 276 €---
628 981 €14 754 €10 827 €14 226 €---
729 560 €14 358 €10 431 €15 202 €---
830 151 €13 948 €10 021 €16 203 €---
930 754 €13 524 €9 597 €17 230 €---
1031 370 €13 086 €9 158 €18 284 €---
1131 997 €12 632 €8 704 €19 365 €---
1232 637 €12 162 €8 234 €20 475 €---
1333 290 €11 675 €7 748 €21 614 €---
1433 955 €11 172 €7 245 €22 783 €---
1534 635 €10 652 €6 724 €23 983 €---
1635 327 €10 113 €6 185 €25 215 €---
1736 034 €9 555 €5 628 €26 479 €---
1836 754 €8 978 €5 050 €27 777 €---
1937 490 €8 381 €4 453 €29 109 €---
2038 239 €7 763 €3 835 €30 477 €---
2139 004 €7 123 €3 196 €31 881 €---
2239 784 €6 461 €2 534 €33 323 €---
2340 580 €5 776 €1 849 €34 803 €---
2441 391 €5 068 €1 140 €36 324 €---
2542 219 €4 334 €407 €37 885 €---
TOTAL840 752 €296 523 €182 589 €544 228 €6 044 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 813 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 544 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 249 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 512 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 512 €-1 813 €+7 325 €
2+5 512 €+3 169 €+2 343 €
3+5 512 €+3 434 €+2 078 €
4+5 512 €+3 705 €+1 807 €
5+5 512 €+3 983 €+1 529 €
6+5 512 €+4 268 €+1 244 €
7+5 512 €+4 561 €+951 €
8+5 512 €+4 861 €+651 €
9+5 512 €+5 169 €+343 €
10+5 512 €+5 485 €+27 €
11+5 512 €+5 810 €-298 €
12+5 512 €+6 143 €-631 €
13+5 512 €+6 484 €-972 €
14+5 512 €+6 835 €-1 323 €
15+5 512 €+7 195 €-1 683 €
16+5 512 €+7 564 €-2 052 €
17+5 512 €+7 944 €-2 432 €
18+5 512 €+8 333 €-2 821 €
19+5 512 €+8 733 €-3 221 €
20+5 512 €+9 143 €-3 631 €
21+5 512 €+9 564 €-4 052 €
22+5 512 €+9 997 €-4 485 €
23+5 512 €+10 441 €-4 929 €
24+5 512 €+10 897 €-5 385 €
25+5 512 €+11 366 €-5 854 €
Total+137 800 €+163 268 €+-25 468 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →