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Détails du bien

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface40m²
Coût Total90 380€
Loyer Annuel5 815€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-119€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 275 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

En exclusivité chez Foncia, idéal investisseur, venez découvrir cet appartement T1 de 43 m2 environ. En rez de chaussée, l'appartement se constitue d'une entrée, d'une cuisine, un wc séparé, d'une salle de bain, et d'un séjour d'environ 23m2. Idéalement placé, au bord du lot et à environ 10 min à pied du centre ville de Cahors.

Charges de copropriétés annuelles : 992 euros.

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 90 380€
Prix d'acquisition : 51 000€
Travaux : 35 300€
Valeur du bien : 86 300€
Frais de notaire : 4 080€
Coût estimé : 4 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.98€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 485€/mois
Loyer annuel estimé : 5815€/an
Fourchette totale : 399€ - 588€/mois
Fourchette annuelle : 4790€ - 7058€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.30% - 7.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :446,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :26,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 473,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 620,35€
Coût de l'assurance :7 908,25€
Taxe foncière : 581,47€/an
Soit par mois : 48,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 82,00€/mois
Soit par an : 984,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 484,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 603,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage électrique basse consommation pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - mobilier fonctionnel mais daté nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture pour la chambre (état 2/5 assumé)
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 300 €(883 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€/fenêtre = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:2 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 8000€, Électroménager: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces:600€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:2 400€
    Rénovation chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 485 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 815 €/an
Calcul : 485 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 380 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 581 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 984 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 198 €
Revenus locatifs : +5 815 €
Charges déductibles : -40 198 €
Résultat foncier Année 1 : -34 383 €(Déficit de 34 383 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 983 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 898 €/an
Revenus locatifs : +5 815 €
Charges déductibles : -4 898 €
Résultat foncier Années 2+ : 917 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12982.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 150 €(65% de 51 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 205 €/an
Calcul : 33 150 € × 3,636% = 1 205 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 815 €40 201 €3 019 €-34 386 €21 400 €12 986 €12 986 €
25 931 €4 820 €2 938 €1 111 €--11 875 €
36 050 €4 737 €2 855 €1 313 €--10 562 €
46 171 €4 651 €2 769 €1 520 €--9 043 €
56 294 €4 562 €2 680 €1 732 €--7 311 €
66 420 €4 470 €2 588 €1 950 €--5 361 €
76 548 €4 375 €2 493 €2 173 €--3 188 €
86 679 €4 277 €2 395 €2 403 €--785 €
96 813 €4 175 €2 293 €2 638 €---
106 949 €4 070 €2 188 €2 880 €---
117 088 €3 961 €2 079 €3 127 €---
127 230 €3 848 €1 966 €3 382 €---
137 374 €3 732 €1 850 €3 643 €---
147 522 €3 611 €1 729 €3 911 €---
157 672 €3 486 €1 605 €4 186 €---
167 826 €3 357 €1 476 €4 468 €---
177 982 €3 224 €1 342 €4 758 €---
188 142 €3 086 €1 204 €5 056 €---
198 305 €2 944 €1 062 €5 361 €---
208 471 €2 796 €914 €5 675 €---
218 640 €2 643 €762 €5 997 €---
228 813 €2 486 €604 €6 328 €---
238 989 €2 322 €440 €6 667 €---
249 169 €2 153 €272 €7 016 €---
259 353 €1 979 €97 €7 374 €---
TOTAL186 248 €125 965 €43 620 €60 282 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 60 282 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 815 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 221 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 221 €-6 420 €+7 641 €
2+1 221 €0 €+1 221 €
3+1 221 €0 €+1 221 €
4+1 221 €0 €+1 221 €
5+1 221 €0 €+1 221 €
6+1 221 €0 €+1 221 €
7+1 221 €0 €+1 221 €
8+1 221 €0 €+1 221 €
9+1 221 €+556 €+665 €
10+1 221 €+864 €+357 €
11+1 221 €+938 €+283 €
12+1 221 €+1 015 €+206 €
13+1 221 €+1 093 €+128 €
14+1 221 €+1 173 €+48 €
15+1 221 €+1 256 €-35 €
16+1 221 €+1 341 €-120 €
17+1 221 €+1 427 €-206 €
18+1 221 €+1 517 €-296 €
19+1 221 €+1 608 €-387 €
20+1 221 €+1 702 €-481 €
21+1 221 €+1 799 €-578 €
22+1 221 €+1 898 €-677 €
23+1 221 €+2 000 €-779 €
24+1 221 €+2 105 €-884 €
25+1 221 €+2 212 €-991 €
Total+30 525 €+18 085 €+12 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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