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Maison de ville 5 pièces 95 m²

VilleBar-sur-Aube (10)
Surface95m²
Coût Total111 240€
Loyer Annuel8 352€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 689,47 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 95 m²

Baisse de prix : Idéal investisseur ! Maison de ville située à proximité du quartier Corps de Garde (centre ville de Bar-sur-Aube, à de pas de tous commerces), 10 mn de Nigloland, 45 mn de Troyes et moins de 2h de Paris. Ce T4 de 95 m2 sur trois étages avec une cave, dans une rue très calme est vendu loué : loyer 490€ révisable/taxe foncière 638€. Classée E, cette maison est éligible au programme de rénovation énergétique. Chauffage poêle à granulés et électricité. Visistable de suite au [Coordonnées masquées]

Votre conseiller Ethiqu'Immo : Pascale BOUCHE Agent commercial (Entreprise individuelle). [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 95 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 02/02/2024

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 940 € et 2 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Bar-sur-Aube
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10200
Coordonnées : 48.235626, 4.703782
Total : 111 240€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 40 500€
Valeur du bien : 106 000€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 9.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 696€/mois
Loyer annuel estimé : 8352€/an
Fourchette totale : 556€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6669€ - 10460€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.00% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :812,5 €/m²
Basé sur :41 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 188 €
Prix d'achat :65 500 €
Décote à l'achat :-11 688€ (-15.1%)
Marge achat-revente :-34 052€ (-44.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :542,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :41,72€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 583,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 387,17€
Coût de l'assurance :12 514,50€
Taxe foncière : 638,00€/an
Soit par mois : 53,17€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 696,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :59,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au poêle à granulés
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 500 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres double vitrage:8 400€
    Remplacement fenêtres: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-sur-Aube (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 696 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 352 €/an
Calcul : 696 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 568 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 240 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 501 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 207 €
Revenus locatifs : +8 352 €
Charges déductibles : -45 207 €
Résultat foncier Année 1 : -36 855 €(Déficit de 36 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 707 €/an
Revenus locatifs : +8 352 €
Charges déductibles : -4 707 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 645 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15454.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 352 €45 210 €3 572 €-36 858 €21 400 €15 458 €15 458 €
28 519 €4 614 €3 475 €3 906 €--11 553 €
38 690 €4 514 €3 375 €4 176 €--7 377 €
48 863 €4 410 €3 272 €4 453 €--2 924 €
59 041 €4 304 €3 165 €4 737 €---
69 222 €4 194 €3 055 €5 028 €---
79 406 €4 080 €2 941 €5 326 €---
89 594 €3 962 €2 824 €5 632 €---
99 786 €3 841 €2 702 €5 945 €---
109 982 €3 715 €2 577 €6 266 €---
1110 181 €3 586 €2 447 €6 596 €---
1210 385 €3 452 €2 313 €6 933 €---
1310 593 €3 314 €2 175 €7 279 €---
1410 805 €3 171 €2 032 €7 634 €---
1511 021 €3 023 €1 885 €7 997 €---
1611 241 €2 871 €1 732 €8 370 €---
1711 466 €2 713 €1 575 €8 753 €---
1811 695 €2 551 €1 412 €9 144 €---
1911 929 €2 383 €1 244 €9 546 €---
2012 168 €2 209 €1 071 €9 959 €---
2112 411 €2 030 €891 €10 381 €---
2212 659 €1 845 €706 €10 815 €---
2312 912 €1 653 €515 €11 259 €---
2413 171 €1 456 €317 €11 715 €---
2513 434 €1 252 €113 €12 182 €---
TOTAL267 526 €120 352 €51 387 €147 174 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 174 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 352 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 754 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 754 €-6 420 €+8 174 €
2+1 754 €0 €+1 754 €
3+1 754 €0 €+1 754 €
4+1 754 €0 €+1 754 €
5+1 754 €+544 €+1 210 €
6+1 754 €+1 508 €+246 €
7+1 754 €+1 598 €+156 €
8+1 754 €+1 690 €+64 €
9+1 754 €+1 784 €-30 €
10+1 754 €+1 880 €-126 €
11+1 754 €+1 979 €-225 €
12+1 754 €+2 080 €-326 €
13+1 754 €+2 184 €-430 €
14+1 754 €+2 290 €-536 €
15+1 754 €+2 399 €-645 €
16+1 754 €+2 511 €-757 €
17+1 754 €+2 626 €-872 €
18+1 754 €+2 743 €-989 €
19+1 754 €+2 864 €-1 110 €
20+1 754 €+2 988 €-1 234 €
21+1 754 €+3 114 €-1 360 €
22+1 754 €+3 244 €-1 490 €
23+1 754 €+3 378 €-1 624 €
24+1 754 €+3 514 €-1 760 €
25+1 754 €+3 655 €-1 901 €
Total+43 850 €+44 152 €+-302 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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