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MONTMAGNY - 4 PIECES AVEC BOX ET 2 CAVES

Bien expiré
VilleMontmagny (95)
Surface77m²
Coût Total236 740€
Loyer Annuel15 536€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 324,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

MONTMAGNY - EXCEPTIONNEL!! Idéalement situé à proximité du centre-ville et donc de toutes les commodités , bel appartement à rafraichir de 77m² loi carrez comprenant : grande entrée ouvrant sur un spacieux double séjour sur balcon, cuisine indépendante aménagée et équipée, salle d'eau, 2 chambres dont une sur balcon (possibilité 3éme), wc séparé, rangements. La vente comprend un grand box fermé ainsi qu'une cave et qu'une remise de 15m² également au sous-sol, alimentée en électricités. Rare sur le secteur!! - https://www.aci-immo.com/honoraires

Ville : Montmagny
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95360
Coordonnées : 48.972857, 2.343561
Total : 236 740€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 43 420€
Valeur du bien : 222 420€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 16.81€/m²/mois
Fourchette : 12.93€ - 21.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15536€/an
Fourchette totale : 995€ - 1684€/mois
Fourchette annuelle : 11944€ - 20208€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 969,33 €/m²
Basé sur :137 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :228 638 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-49 638€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-8 102€ (-3.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :236 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 188,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :69,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 258,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :119 956,60€
Coût de l'assurance :20 714,75€
Taxe foncière : 1 553,62€/an
Soit par mois : 129,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-92,82€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 420 €(564 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 520€
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montmagny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 536 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 253 €/an
Base de calcul : Emprunt de 236 740 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 829 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 420 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 055 €
Revenus locatifs : +15 536 €
Charges déductibles : -54 055 €
Résultat foncier Année 1 : -38 519 €(Déficit de 38 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 635 €/an
Revenus locatifs : +15 536 €
Charges déductibles : -10 635 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 901 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17118.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 536 €54 063 €8 260 €-38 526 €21 400 €17 126 €17 126 €
215 847 €10 427 €8 045 €5 420 €--11 706 €
316 164 €10 204 €7 822 €5 960 €--5 746 €
416 487 €9 972 €7 590 €6 515 €---
516 817 €9 733 €7 351 €7 084 €---
617 153 €9 485 €7 103 €7 668 €---
717 496 €9 228 €6 845 €8 269 €---
817 846 €8 961 €6 579 €8 885 €---
918 203 €8 686 €6 303 €9 518 €---
1018 567 €8 400 €6 018 €10 167 €---
1118 939 €8 104 €5 722 €10 835 €---
1219 317 €7 797 €5 415 €11 520 €---
1319 704 €7 480 €5 097 €12 224 €---
1420 098 €7 151 €4 768 €12 947 €---
1520 500 €6 810 €4 428 €13 690 €---
1620 910 €6 457 €4 075 €14 453 €---
1721 328 €6 091 €3 709 €15 237 €---
1821 754 €5 712 €3 330 €16 042 €---
1922 190 €5 320 €2 938 €16 870 €---
2022 633 €4 913 €2 531 €17 720 €---
2123 086 €4 492 €2 110 €18 594 €---
2223 548 €4 056 €1 674 €19 492 €---
2324 019 €3 604 €1 222 €20 414 €---
2424 499 €3 136 €754 €21 363 €---
2524 989 €2 651 €269 €22 338 €---
TOTAL497 629 €222 932 €119 957 €274 697 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 697 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 536 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 263 €-6 420 €+9 683 €
2+3 263 €0 €+3 263 €
3+3 263 €0 €+3 263 €
4+3 263 €+230 €+3 033 €
5+3 263 €+2 125 €+1 138 €
6+3 263 €+2 301 €+962 €
7+3 263 €+2 481 €+782 €
8+3 263 €+2 665 €+598 €
9+3 263 €+2 855 €+408 €
10+3 263 €+3 050 €+213 €
11+3 263 €+3 250 €+13 €
12+3 263 €+3 456 €-193 €
13+3 263 €+3 667 €-404 €
14+3 263 €+3 884 €-621 €
15+3 263 €+4 107 €-844 €
16+3 263 €+4 336 €-1 073 €
17+3 263 €+4 571 €-1 308 €
18+3 263 €+4 813 €-1 550 €
19+3 263 €+5 061 €-1 798 €
20+3 263 €+5 316 €-2 053 €
21+3 263 €+5 578 €-2 315 €
22+3 263 €+5 847 €-2 584 €
23+3 263 €+6 124 €-2 861 €
24+3 263 €+6 409 €-3 146 €
25+3 263 €+6 701 €-3 438 €
Total+81 575 €+82 409 €+-834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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