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Immeuble 12 pièces 263 m²

VilleSaint-Paul (33)
Surface263m²
Coût Total407 200€
Loyer Annuel32 657€
Rentabilité8.02%
Cashflow/mois+342€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 1 368,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE INVESTISSEMENT

A44203GUH33 - Situé sur la commune de Saint-Paul, cet ensemble immobilier entièrement rénové en 2022 se compose de cinq appartements répartis entre rez-de-chaussée et étage. Il propose une configuration équilibrée avec des typologies variées allant du T1 au T3, ainsi que des extérieurs appréciés (cour et jardin) et des stationnements privatifs pour chaque logement.

L'immeuble est actuellement entièrement loué et génère un revenu locatif d'environ 29 000 € annuels hors charges, offrant une visibilité immédiate sur les loyers en place.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A44203GUH33 Date de réalisation du diagnostic : 23/11/2022 Prix hors honoraires : 340 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 720 € et 1 010 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Paul
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33390
Coordonnées : 45.148655, -0.575180
Total : 407 200€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 378 400€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.65€ - 12.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 2721€/mois
Loyer annuel estimé : 32657€/an
Fourchette totale : 2274€ - 3257€/mois
Fourchette annuelle : 27290€ - 39079€/an
Rentabilité brute :8.02%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 500 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :394 500 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-34 500€ (-8.7%)
Marge achat-revente :-12 700€ (-3.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :407 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 988,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :118,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 107,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 396,93€
Coût de l'assurance :35 630,00€
Taxe foncière : 3 265,71€/an
Soit par mois : 272,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 721,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 379,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :341,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Revêtement sol (parquet flottant): 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:7 000€
    Mise aux normes électricité: 70 m² × 100€/m² = 7000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Paul (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 657 €/an
Calcul : 2 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 143 €/an
Base de calcul : Emprunt de 407 200 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 425 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 266 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 234 €
Revenus locatifs : +32 657 €
Charges déductibles : -36 234 €
Résultat foncier Année 1 : -3 577 €(Déficit de 3 577 €)
Imputable sur revenu global : 3 577 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 834 €/an
Revenus locatifs : +32 657 €
Charges déductibles : -17 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 823 €/an
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 657 €36 247 €13 156 €-3 590 €3 590 €--
233 310 €17 491 €12 800 €15 819 €---
333 976 €17 124 €12 433 €16 852 €---
434 656 €16 745 €12 054 €17 911 €---
535 349 €16 353 €11 662 €18 996 €---
636 056 €15 948 €11 257 €20 109 €---
736 777 €15 529 €10 838 €21 248 €---
837 513 €15 097 €10 406 €22 416 €---
938 263 €14 650 €9 959 €23 613 €---
1039 028 €14 188 €9 498 €24 840 €---
1139 809 €13 712 €9 021 €26 097 €---
1240 605 €13 219 €8 528 €27 386 €---
1341 417 €12 710 €8 019 €28 707 €---
1442 245 €12 184 €7 493 €30 062 €---
1543 090 €11 640 €6 949 €31 450 €---
1643 952 €11 079 €6 388 €32 873 €---
1744 831 €10 499 €5 808 €34 332 €---
1845 728 €9 899 €5 209 €35 828 €---
1946 642 €9 280 €4 589 €37 362 €---
2047 575 €8 640 €3 949 €38 935 €---
2148 527 €7 979 €3 288 €40 547 €---
2249 497 €7 296 €2 605 €42 201 €---
2350 487 €6 591 €1 900 €43 897 €---
2451 497 €5 862 €1 171 €45 635 €---
2552 527 €5 108 €417 €47 419 €---
TOTAL1 046 018 €325 070 €189 397 €720 948 €3 590 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 077 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 720 948 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 657 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 858 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 858 €-1 077 €+7 935 €
2+6 858 €+4 746 €+2 112 €
3+6 858 €+5 056 €+1 802 €
4+6 858 €+5 373 €+1 485 €
5+6 858 €+5 699 €+1 159 €
6+6 858 €+6 033 €+825 €
7+6 858 €+6 374 €+484 €
8+6 858 €+6 725 €+133 €
9+6 858 €+7 084 €-226 €
10+6 858 €+7 452 €-594 €
11+6 858 €+7 829 €-971 €
12+6 858 €+8 216 €-1 358 €
13+6 858 €+8 612 €-1 754 €
14+6 858 €+9 019 €-2 161 €
15+6 858 €+9 435 €-2 577 €
16+6 858 €+9 862 €-3 004 €
17+6 858 €+10 300 €-3 442 €
18+6 858 €+10 749 €-3 891 €
19+6 858 €+11 209 €-4 351 €
20+6 858 €+11 680 €-4 822 €
21+6 858 €+12 164 €-5 306 €
22+6 858 €+12 660 €-5 802 €
23+6 858 €+13 169 €-6 311 €
24+6 858 €+13 691 €-6 833 €
25+6 858 €+14 226 €-7 368 €
Total+171 450 €+216 284 €+-44 834 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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