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A vendre 7 appartements - partie d'immeuble grasse 290 m². Faibles charges. Bon rendement locatif

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface290m²
Coût Total860 500€
Loyer Annuel50 525€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-625€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 640 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 2 206,9 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 290 m²

Votre équipe Sixième Avenue Immobilier vous propose à la A vente, au coeur du centre historique de Grasse. Partie d'immeuble (7 lots sur 10) comprenant 7 appartements tous loués avec baux en cours. Au 1 er étage: Deux appartements 3 pièces. Au 3 ème étage: Trois appartements 2 pièces Au 4 ème étage: Deux appartements 2 pièces Loyer annuel : 48 660 euros. Charges de copropriété annuelles: 1 610 euros Taxe foncière: 2 596 euros. Très bon rendement locatif. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Rsac : 822 889 341 Sixieme Avenue Immobilier : Les Meilleurs Agents Pour Vous Trouver Le Bon Coin Ou Se Loger A Grasse Copropriété de 10 lots - dont 9 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2596 euros. Morgan Panciatici (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - Grasse.

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.658560, 6.923550
Total : 860 500€
Prix d'acquisition : 640 000€
Travaux : 169 300€
Valeur du bien : 809 300€
Frais de notaire : 51 200€
Coût estimé : 51 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 4210€/mois
Loyer annuel estimé : 50525€/an
Fourchette totale : 3230€ - 5489€/mois
Fourchette annuelle : 38757€ - 65866€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :860 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 234,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :250,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 485,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :409 813,96€
Coût de l'assurance :75 293,75€
Taxe foncière : 2 596,00€/an
Soit par mois : 216,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 134,17€/mois
Soit par an : 1 610,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 210,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 835,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-625,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 29 fenêtres (estimation basée sur 290 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :169 300 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:26 100€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 290 m² × 60€/m² = 17400€, Main d'œuvre: 40% de 17400€ = 6960€, Total: 8700€
  • Menuiseries:58 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 1000€ = 29000€, Main d'œuvre: 40% de 29000€ = 11600€, Total: 29200€
  • Cuisine:36 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 40% de 15000€ = 6000€, Total: 18000€
  • Salle de bain:22 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre: 40% de 10000€ = 4000€, Total: 12000€
  • Chambres:27 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 300€/m² = 13500€, Main d'œuvre: inclus dans le prix, Total: 13500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier selon les spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 84 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 525 €/an
Calcul : 4 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 28 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 860 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 012 €/an
Calcul : 251 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 596 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 610 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 169 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 204 890 €
Revenus locatifs : +50 525 €
Charges déductibles : -204 890 €
Résultat foncier Année 1 : -154 365 €(Déficit de 154 365 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 132 965 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 35 590 €/an
Revenus locatifs : +50 525 €
Charges déductibles : -35 590 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 132964.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 640 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 416 000 €(65% de 640 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 15 127 €/an
Calcul : 416 000 € × 3,636% = 15 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 525 €204 917 €28 400 €-154 393 €21 400 €132 993 €132 993 €
251 535 €34 857 €27 640 €16 678 €--116 314 €
352 566 €34 071 €26 854 €18 495 €--97 820 €
453 617 €33 259 €26 041 €20 359 €--77 461 €
554 690 €32 419 €25 201 €22 271 €--55 190 €
655 784 €31 550 €24 332 €24 234 €--30 956 €
756 899 €30 652 €23 434 €26 247 €--4 709 €
858 037 €29 723 €22 505 €28 314 €---
959 198 €28 763 €21 545 €30 435 €---
1060 382 €27 771 €20 553 €32 611 €---
1161 590 €26 744 €19 527 €34 845 €---
1262 821 €25 683 €18 465 €37 138 €---
1364 078 €24 586 €17 368 €39 492 €---
1465 359 €23 452 €16 234 €41 908 €---
1566 667 €22 279 €15 061 €44 388 €---
1668 000 €21 066 €13 849 €46 933 €---
1769 360 €19 813 €12 595 €49 547 €---
1870 747 €18 517 €11 299 €52 230 €---
1972 162 €17 176 €9 959 €54 986 €---
2073 605 €15 791 €8 573 €57 814 €---
2175 077 €14 358 €7 140 €60 719 €---
2276 579 €12 877 €5 659 €63 702 €---
2378 110 €11 346 €4 128 €66 765 €---
2479 673 €9 762 €2 545 €69 910 €---
2581 266 €8 125 €907 €73 141 €---
TOTAL1 618 327 €759 558 €409 814 €858 770 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 858 770 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 525 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 610 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 610 €-6 420 €+17 030 €
2+10 610 €0 €+10 610 €
3+10 610 €0 €+10 610 €
4+10 610 €0 €+10 610 €
5+10 610 €0 €+10 610 €
6+10 610 €0 €+10 610 €
7+10 610 €0 €+10 610 €
8+10 610 €+7 082 €+3 528 €
9+10 610 €+9 130 €+1 480 €
10+10 610 €+9 783 €+827 €
11+10 610 €+10 454 €+156 €
12+10 610 €+11 141 €-531 €
13+10 610 €+11 848 €-1 238 €
14+10 610 €+12 572 €-1 962 €
15+10 610 €+13 316 €-2 706 €
16+10 610 €+14 080 €-3 470 €
17+10 610 €+14 864 €-4 254 €
18+10 610 €+15 669 €-5 059 €
19+10 610 €+16 496 €-5 886 €
20+10 610 €+17 344 €-6 734 €
21+10 610 €+18 216 €-7 606 €
22+10 610 €+19 111 €-8 501 €
23+10 610 €+20 029 €-9 419 €
24+10 610 €+20 973 €-10 363 €
25+10 610 €+21 942 €-11 332 €
Total+265 250 €+257 631 €+7 619 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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