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Appartement type2 Sur Sainte Savine, proche Gare de Troyes.

VilleSainte-Savine (10)
Surface60m²
Coût Total107 140€
Loyer Annuel8 900€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+48€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre de WC : 1

A vendre, dans un petit collectif de 8 lots, situé en rez-de-chaussée, appartement de type 2 d'une surface carrez de 60m2 comprenant: grande entrée, salon, spacieuse cuisine, 1 chambre, salle de bain avec wc, une cave. Double vitrage, chauffage individuel gaz. Provison charge 960 euros/ an, taxe foncière 530 euros/an. Pas de procedure en cours. MANDAT 1483. Prix frais d'agence inclus charge acquéreur. Agence DAO Immobilier, 113 av Galliéni, 10300 Sainte Savine et Aix en Othe.

  • https://dao-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Sainte-Savine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10300
Coordonnées : 48.295031, 4.053497
Total : 107 140€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 29 380€
Valeur du bien : 101 380€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 15.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8900€/an
Fourchette totale : 592€ - 929€/mois
Fourchette annuelle : 7105€ - 11147€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.63% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 664,42 €/m²
Basé sur :254 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 865 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-27 865€ (-27.9%)
Marge achat-revente :-7 275€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :538,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :31,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 569,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 288,04€
Coût de l'assurance :9 374,75€
Taxe foncière : 530,00€/an
Soit par mois : 44,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 741,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :48,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 470 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec meubles en bois et électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement de la baignoire et du lavabo, mise aux normes de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 380 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Savine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 900 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 735 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 140 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 980 €
Revenus locatifs : +8 900 €
Charges déductibles : -34 980 €
Résultat foncier Année 1 : -26 080 €(Déficit de 26 080 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 680 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 600 €/an
Revenus locatifs : +8 900 €
Charges déductibles : -5 600 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4680.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 900 €34 983 €3 738 €-26 084 €21 400 €4 684 €4 684 €
29 078 €5 506 €3 641 €3 572 €--1 112 €
39 259 €5 405 €3 540 €3 854 €---
49 444 €5 300 €3 435 €4 144 €---
59 633 €5 192 €3 327 €4 441 €---
69 826 €5 079 €3 214 €4 746 €---
710 022 €4 963 €3 098 €5 059 €---
810 223 €4 842 €2 978 €5 380 €---
910 427 €4 718 €2 853 €5 710 €---
1010 636 €4 588 €2 723 €6 047 €---
1110 848 €4 454 €2 589 €6 394 €---
1211 065 €4 316 €2 451 €6 750 €---
1311 287 €4 172 €2 307 €7 115 €---
1411 512 €4 023 €2 158 €7 489 €---
1511 743 €3 869 €2 004 €7 874 €---
1611 978 €3 709 €1 844 €8 269 €---
1712 217 €3 543 €1 678 €8 674 €---
1812 461 €3 372 €1 507 €9 089 €---
1912 711 €3 194 €1 329 €9 516 €---
2012 965 €3 010 €1 145 €9 954 €---
2113 224 €2 820 €955 €10 404 €---
2213 489 €2 623 €758 €10 866 €---
2313 758 €2 418 €553 €11 340 €---
2414 034 €2 206 €341 €11 827 €---
2514 314 €1 987 €122 €12 328 €---
TOTAL285 054 €130 293 €54 288 €154 761 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 900 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 869 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 869 €-6 420 €+8 289 €
2+1 869 €0 €+1 869 €
3+1 869 €+823 €+1 046 €
4+1 869 €+1 243 €+626 €
5+1 869 €+1 332 €+537 €
6+1 869 €+1 424 €+445 €
7+1 869 €+1 518 €+351 €
8+1 869 €+1 614 €+255 €
9+1 869 €+1 713 €+156 €
10+1 869 €+1 814 €+55 €
11+1 869 €+1 918 €-49 €
12+1 869 €+2 025 €-156 €
13+1 869 €+2 134 €-265 €
14+1 869 €+2 247 €-378 €
15+1 869 €+2 362 €-493 €
16+1 869 €+2 481 €-612 €
17+1 869 €+2 602 €-733 €
18+1 869 €+2 727 €-858 €
19+1 869 €+2 855 €-986 €
20+1 869 €+2 986 €-1 117 €
21+1 869 €+3 121 €-1 252 €
22+1 869 €+3 260 €-1 391 €
23+1 869 €+3 402 €-1 533 €
24+1 869 €+3 548 €-1 679 €
25+1 869 €+3 698 €-1 829 €
Total+46 725 €+46 428 €+297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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