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Maison à vendre

VillePerpignan (66)
Surface157m²
Coût Total302 670€
Loyer Annuel21 382€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 209 000 €
Surface : 157 m²
Prix au m² : 1 331,21 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

Perpignan Université Maison de ville de 157m2 sur parcelle 2 faces de 200m2 de type F6 RDC hall, garage, wc, chambre, séjour, cuisine, au 1 er étage 4 chambres, sdb, wc, au 2ème étage combles aménageables

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2000.00 euros et 3000.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.706610, 2.878647
Total : 302 670€
Prix d'acquisition : 209 000€
Travaux : 76 950€
Valeur du bien : 285 950€
Frais de notaire : 16 720€
Coût estimé : 16 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 157m²
Loyer prédit : 11.35€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1782€/mois
Loyer annuel estimé : 21382€/an
Fourchette totale : 1370€ - 2317€/mois
Fourchette annuelle : 16443€ - 27805€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 9.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :314 000 €
Prix d'achat :209 000 €
Décote à l'achat :-105 000€ (-33.4%)
Marge achat-revente :11 330€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 466,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :88,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 555,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 423,36€
Coût de l'assurance :26 483,62€
Taxe foncière : 1 800,00€/an
Soit par mois : 150,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 781,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 705,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 157 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 157 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et carrelage
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé mais propre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 950 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:7 850€
    Isolation combles perdus: 157 m² × 50€/m² = 7850€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1100€ = 22000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Entrée - Revêtement sol:1 200€
    Carrelage entrée: 10 m² × 120€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés selon la région, avec un coefficient de 1.0 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 782 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 382 €/an
Calcul : 1 782 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 559 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 670 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 059 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 368 €
Revenus locatifs : +21 382 €
Charges déductibles : -89 368 €
Résultat foncier Année 1 : -67 986 €(Déficit de 67 986 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 586 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 418 €/an
Revenus locatifs : +21 382 €
Charges déductibles : -12 418 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 964 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46585.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 209 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 850 €(65% de 209 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 940 €/an
Calcul : 135 850 € × 3,636% = 4 940 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 382 €89 378 €9 568 €-67 995 €21 400 €46 595 €46 595 €
221 810 €12 167 €9 307 €9 643 €--36 952 €
322 246 €11 897 €9 038 €10 349 €--26 603 €
422 691 €11 619 €8 760 €11 072 €--15 532 €
523 145 €11 332 €8 473 €11 813 €--3 719 €
623 608 €11 035 €8 176 €12 572 €---
724 080 €10 729 €7 870 €13 351 €---
824 561 €10 413 €7 554 €14 148 €---
925 053 €10 087 €7 227 €14 966 €---
1025 554 €9 750 €6 890 €15 804 €---
1126 065 €9 402 €6 543 €16 663 €---
1226 586 €9 043 €6 183 €17 543 €---
1327 118 €8 672 €5 813 €18 446 €---
1427 660 €8 289 €5 430 €19 371 €---
1528 213 €7 894 €5 034 €20 320 €---
1628 778 €7 485 €4 626 €21 292 €---
1729 353 €7 064 €4 205 €22 289 €---
1829 940 €6 629 €3 770 €23 311 €---
1930 539 €6 180 €3 320 €24 359 €---
2031 150 €5 716 €2 856 €25 434 €---
2131 773 €5 237 €2 378 €26 536 €---
2232 408 €4 742 €1 883 €27 666 €---
2333 056 €4 232 €1 373 €28 824 €---
2433 718 €3 705 €846 €30 013 €---
2534 392 €3 161 €301 €31 231 €---
TOTAL684 879 €285 857 €137 423 €399 022 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 399 022 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 490 €-6 420 €+10 910 €
2+4 490 €0 €+4 490 €
3+4 490 €0 €+4 490 €
4+4 490 €0 €+4 490 €
5+4 490 €0 €+4 490 €
6+4 490 €+2 656 €+1 834 €
7+4 490 €+4 005 €+485 €
8+4 490 €+4 244 €+246 €
9+4 490 €+4 490 €0 €
10+4 490 €+4 741 €-251 €
11+4 490 €+4 999 €-509 €
12+4 490 €+5 263 €-773 €
13+4 490 €+5 534 €-1 044 €
14+4 490 €+5 811 €-1 321 €
15+4 490 €+6 096 €-1 606 €
16+4 490 €+6 388 €-1 898 €
17+4 490 €+6 687 €-2 197 €
18+4 490 €+6 993 €-2 503 €
19+4 490 €+7 308 €-2 818 €
20+4 490 €+7 630 €-3 140 €
21+4 490 €+7 961 €-3 471 €
22+4 490 €+8 300 €-3 810 €
23+4 490 €+8 647 €-4 157 €
24+4 490 €+9 004 €-4 514 €
25+4 490 €+9 369 €-4 879 €
Total+112 250 €+119 706 €+-7 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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