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Maison à vendre

VilleSeyne-sur-Mer (83)
Surface95m²
Coût Total242 600€
Loyer Annuel17 721€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 894,74 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud

À vendre à La Seyne-sur-Mer (83500), quartier Ivaldi : maison T5 d'environ 95 m² en R+1 avec terrasse, au calme absolute et cadre campagne, mitoyenne des deux côtés.

Pièces de vie : Entrée, véranda aménagée en pièce à vivre ouvrant sur une terrasse exposée Sud-Est sans vis-à-vis, cuisine séparée et débarras.

Espace nuit : Étage comprenant 3 chambres, une salle d'eau et un WC indépendant.

Annexes & Confort : Double vitrage et volets roulants électriques installés, fort potentiel après rénovation complète.

Commerces, écoles et transports accessibles en quelques minutes, dans un environnement verdoyant et paisible.

Contactez notre agence pour organiser une visite.

Ville : Seyne-sur-Mer
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83500
Coordonnées : 43.095194, 5.882064
Total : 242 600€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 48 200€
Valeur du bien : 228 200€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 15.54€/m²/mois
Fourchette : 10.58€ - 22.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1477€/mois
Loyer annuel estimé : 17721€/an
Fourchette totale : 1005€ - 2170€/mois
Fourchette annuelle : 12059€ - 26040€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 10.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 188,79 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :397 935 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-217 935€ (-54.8%)
Marge achat-revente :155 335€ (39.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 195,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :70,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 265,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 925,19€
Coût de l'assurance :21 227,50€
Taxe foncière : 1 772,07€/an
Soit par mois : 147,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 476,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 413,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :63,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux éléments, carrelage et plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 9 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
ExtérieurRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Entretien
Nettoyage et entretien de l'espace extérieur, enlèvement des débris
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - espace extérieur nécessitant entretien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 200 €(507 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Extérieur:200€
    Entretien extérieur: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne-sur-Mer (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 721 €/an
Calcul : 1 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 023 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 600 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 849 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 844 €
Revenus locatifs : +17 721 €
Charges déductibles : -58 844 €
Résultat foncier Année 1 : -41 124 €(Déficit de 41 124 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 724 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 644 €/an
Revenus locatifs : +17 721 €
Charges déductibles : -10 644 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 076 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19723.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 721 €58 852 €8 031 €-41 131 €21 400 €19 731 €19 731 €
218 075 €10 437 €7 816 €7 638 €--12 093 €
318 437 €10 215 €7 594 €8 221 €--3 872 €
418 805 €9 986 €7 365 €8 820 €---
519 181 €9 748 €7 127 €9 433 €---
619 565 €9 503 €6 882 €10 062 €---
719 956 €9 249 €6 628 €10 707 €---
820 355 €8 987 €6 366 €11 369 €---
920 763 €8 716 €6 094 €12 047 €---
1021 178 €8 435 €5 814 €12 743 €---
1121 601 €8 145 €5 524 €13 456 €---
1222 033 €7 845 €5 224 €14 188 €---
1322 474 €7 535 €4 914 €14 939 €---
1422 924 €7 214 €4 593 €15 709 €---
1523 382 €6 883 €4 261 €16 500 €---
1623 850 €6 540 €3 918 €17 310 €---
1724 327 €6 185 €3 564 €18 142 €---
1824 813 €5 818 €3 197 €18 995 €---
1925 310 €5 439 €2 818 €19 870 €---
2025 816 €5 047 €2 426 €20 768 €---
2126 332 €4 642 €2 021 €21 690 €---
2226 859 €4 223 €1 602 €22 636 €---
2327 396 €3 790 €1 168 €23 606 €---
2427 944 €3 341 €720 €24 602 €---
2528 503 €2 878 €257 €25 625 €---
TOTAL567 599 €229 654 €115 925 €337 944 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 944 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 721 €-6 420 €+10 141 €
2+3 721 €0 €+3 721 €
3+3 721 €0 €+3 721 €
4+3 721 €+1 484 €+2 237 €
5+3 721 €+2 830 €+891 €
6+3 721 €+3 019 €+702 €
7+3 721 €+3 212 €+509 €
8+3 721 €+3 411 €+310 €
9+3 721 €+3 614 €+107 €
10+3 721 €+3 823 €-102 €
11+3 721 €+4 037 €-316 €
12+3 721 €+4 257 €-536 €
13+3 721 €+4 482 €-761 €
14+3 721 €+4 713 €-992 €
15+3 721 €+4 950 €-1 229 €
16+3 721 €+5 193 €-1 472 €
17+3 721 €+5 442 €-1 721 €
18+3 721 €+5 698 €-1 977 €
19+3 721 €+5 961 €-2 240 €
20+3 721 €+6 230 €-2 509 €
21+3 721 €+6 507 €-2 786 €
22+3 721 €+6 791 €-3 070 €
23+3 721 €+7 082 €-3 361 €
24+3 721 €+7 381 €-3 660 €
25+3 721 €+7 687 €-3 966 €
Total+93 025 €+101 383 €+-8 358 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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