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vente - maison

Bien expiré
VilleClaviers (83)
Surface137.57
Coût Total219 854
Loyer Annuel21 992
Rentabilité10.00%
Cashflow/mois-685
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 137.57 m²
Prix au m² : 1 017,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Petit prix

À vendre Fonds de commerce restaurant à Claviers Au cœur du charmant village provençal de Claviers, ce restaurant bénéficie d'un emplacement privilégié avec excellente visibilité, idéal pour attirer une clientèle locale et touristique. D'une surface d'environ 137 m², il propose une salle intérieure pouvant accueillir 50 couverts, complétée par une vaste terrasse offrant jusqu'à 100 couverts, un véritable atout pendant la belle saison ! Le restaurant est entièrement équipé et opérationnel, avec une cuisine professionnelle fonctionnelle, un mobilier de qualité, et l'ensemble du matériel nécessaire à l'exploitation. Deux caves viennent compléter ce bien, parfaites pour le stockage et l'organisation quotidienne du service. Situé dans le Haut-Var, entre authenticité provençale et attractivité touristique, ce commerce représente une opportunité rare pour un professionnel souhaitant s'installer dans un cadre exceptionnel où passion et rentabilité se rencontrent. Loyer : 1 200 € / mois Un fonds de commerce prêt à l'emploi, au potentiel remarquable à saisir rapidement ! Bien proposé par Candice CASSIN EI, agent commercial (RSAC 934567975)

Ville : Claviers
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83830
Coordonnées : 43.601285, 6.559388
Total : 219 854
Prix d'acquisition : 140 000
Travaux : 68 654
Valeur du bien : 208 654
Frais de notaire : 11 200
Coût estimé : 11 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 137.57
Loyer prédit : 13.32€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 18.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1833€/mois
Loyer annuel estimé : 21992€/an
Fourchette totale : 1307€ - 2569€/mois
Fourchette annuelle : 15688€ - 30829€/an
Rentabilité brute :10.00%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 14.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 854
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 072,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 134,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 909,79
Coût de l'assurance :18 687,59
Taxe foncière : 2 199,20€/an
Soit par mois : 183,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 1 200,00€/mois
Soit par an : 14 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 832,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 518,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-685,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 137.57 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 137.57 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine professionnelle, incluant les éléments sanitaires et l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les chambres.
Quantité: 0 chambres (état 3/5 assumé)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salon/Pièces de vieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon et les pièces de vie.
Quantité: 137.57 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 654(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (installation incluse)
  • Isolation:5 503
    Isolation toiture/combles: 137.57 m² × 40€/m² = 5500€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (installation incluse)
  • Chambres:0
    Aucune rénovation nécessaire pour les chambres: 0€ (état 3/5 assumé)
  • Salon/Pièces de vie:2 751
    Peinture des murs et plafonds: 137.57 m² × 20€/m² = 2750€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Claviers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 833 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 992 €/an
Calcul : 1 833 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 074 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 854 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 199 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 14 400 €/an
Calcul : 1 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 654
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 075
Revenus locatifs : +21 992
Charges déductibles : -93 075
Résultat foncier Année 1 : -71 083(Déficit de 71 083 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 683
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 421 €/an
Revenus locatifs : +21 992
Charges déductibles : -24 421
Résultat foncier Années 2+ : -2 429 €/an(Déficit de 2 429 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49683.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 99293 0827 081-71 09021 400 €49 690 €49 690 €
222 43224 2366 890-1 8051 805 €-49 690 €
322 88024 0386 692-1 1581 158 €-49 690 €
423 33823 8346 487-496496 €-49 690 €
523 80523 6236 276182--49 508 €
624 28123 4056 058876--48 632 €
724 76723 1795 8321 587--47 044 €
825 26222 9465 5992 316--44 728 €
925 76722 7065 3593 062--41 667 €
1026 28222 4575 1103 825--37 842 €
1126 80822 2004 8544 608--33 234 €
1227 34421 9354 5885 409---
1327 89121 6614 3146 230---
1428 44921 3784 0317 071---
1529 01821 0853 7387 933---
1629 59820 7833 4368 815---
1730 19020 4713 1249 719---
1830 79420 1482 80210 646---
1931 41019 8152 46811 595---
2032 03819 4712 12412 567---
2132 67919 1151 76913 564---
2233 33218 7481 40114 585---
2333 99918 3681 02215 631---
2434 67917 97662916 703---
2535 37317 57122417 802---
TOTAL704 409604 231101 910100 17824 859Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 458
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 100 178
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 992 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 618 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 618-6 420+11 038
2+4 618-541+5 159
3+4 618-347+4 965
4+4 618-149+4 767
5+4 6180+4 618
6+4 6180+4 618
7+4 6180+4 618
8+4 6180+4 618
9+4 6180+4 618
10+4 6180+4 618
11+4 6180+4 618
12+4 618+1 623+2 995
13+4 618+1 869+2 749
14+4 618+2 121+2 497
15+4 618+2 380+2 238
16+4 618+2 645+1 973
17+4 618+2 916+1 702
18+4 618+3 194+1 424
19+4 618+3 478+1 140
20+4 618+3 770+848
21+4 618+4 069+549
22+4 618+4 375+243
23+4 618+4 689-71
24+4 618+5 011-393
25+4 618+5 340-722
Total+115 450+40 023+75 427
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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