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appartement vente 4 pieces rive de gier 89m2

VilleRive-de-Gier (42)
Surface88.69
Coût Total113 220
Loyer Annuel8 545
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-45
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 88.69 m²
Prix au m² : 732,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Rive de Gier dans un immeuble avec ascenseur je vous propose au second étage un appartement type plateau à rénover entièrement. Une surface de 88 m2 permet de réaliser un appartement de type T4. Il dispose d'un compteur électrique et eau. Les fenêtre sont double vitrage en PVC avec en grande partie des volets motorisés. Je reste à votre écoute pour répondre à vos éventulles questions et à votre disposition pour organiser une visite.

La presente annonce immobiliere vise 1 lot situé dans une copropriété de 32 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 100€ par mois (soit 1200 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Dominique FERLICOT mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SAINT ETIENNE sous le numéro 507 520 799, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Rive-de-Gier
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42800
Total : 113 220
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 43 020
Valeur du bien : 108 020
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.69
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.13€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 712€/mois
Loyer annuel estimé : 8545€/an
Fourchette totale : 543€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 6522€ - 11197€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 347,33 €/m²
Basé sur :78 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 494
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-54 494 (-45.6%)
Marge achat-revente :6 274€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :113 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :28,31€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 586,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 101,61
Coût de l'assurance :8 491,50
Taxe foncière : 854,53€/an
Soit par mois : 71,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 712,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 757,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-45,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 299 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 89 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 10m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture jaunie nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: couloir (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 020(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:120
    Peinture couloir: 6 m² × 20€/m² = 120€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rive-de-Gier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 712 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 545 €/an
Calcul : 712 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 113 220 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 855 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 020
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 158
Revenus locatifs : +8 545
Charges déductibles : -49 158
Résultat foncier Année 1 : -40 613(Déficit de 40 613 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 213
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 138 €/an
Revenus locatifs : +8 545
Charges déductibles : -6 138
Résultat foncier Années 2+ : 2 407 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19213.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 54549 1623 748-40 61721 400 €19 217 €19 217 €
28 7166 0423 6482 674--16 543 €
38 8915 9383 5442 952--13 590 €
49 0685 8313 4373 237--10 353 €
59 2505 7203 3263 529--6 824 €
69 4355 6063 2123 829--2 995 €
79 6235 4883 0934 136---
89 8165 3652 9714 451---
910 0125 2382 8444 774---
1010 2125 1082 7135 105---
1110 4174 9722 5785 445---
1210 6254 8322 4385 793---
1310 8374 6872 2936 150---
1411 0544 5382 1446 517---
1511 2754 3831 9896 892---
1611 5014 2231 8297 278---
1711 7314 0571 6637 673---
1811 9653 8861 4928 079---
1912 2053 7091 3158 495---
2012 4493 5261 1328 922---
2112 6983 3379439 361---
2212 9523 1427489 810---
2313 2112 93954510 271---
2413 4752 73033610 745---
2513 7452 51412011 230---
TOTAL273 708156 97654 102116 73221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 732
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 795 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 795-6 420+8 215
2+1 7950+1 795
3+1 7950+1 795
4+1 7950+1 795
5+1 7950+1 795
6+1 7950+1 795
7+1 795+342+1 453
8+1 795+1 335+460
9+1 795+1 432+363
10+1 795+1 531+264
11+1 795+1 633+162
12+1 795+1 738+57
13+1 795+1 845-50
14+1 795+1 955-160
15+1 795+2 068-273
16+1 795+2 183-388
17+1 795+2 302-507
18+1 795+2 424-629
19+1 795+2 549-754
20+1 795+2 677-882
21+1 795+2 808-1 013
22+1 795+2 943-1 148
23+1 795+3 081-1 286
24+1 795+3 223-1 428
25+1 795+3 369-1 574
Total+44 875+35 020+9 855
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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