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Appartement 4 pièces 122 m²

VilleMoulins (03)
Surface122
Coût Total175 460
Loyer Annuel12 675
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 122,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 122 m²

Moulins - Dans une petite copropriété bénévole, au coeur du quartier historique, découvrez ce bel appartement de 122,88 m² alliant charme de l'ancien et beaux volumes (hauteur sous plafond, moulures, parquet d'origine). Il se compose d'une entrée, salon, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains et salle d'eau avec WC. Garage avec porte électrique et cave inclus. Les + : deux salons de 29 et 31 m2 en enfilade, copropriété calme, faibles charges, proximité immédiate des commerces, écoles et transports.

Surface : 122 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 6

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 200 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 380 € et 3 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moulins
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03000
Coordonnées : 46.563473, 3.332204
Total : 175 460
Prix d'acquisition : 137 000
Travaux : 27 500
Valeur du bien : 164 500
Frais de notaire : 10 960
Coût estimé : 10 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 8.66€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12675€/an
Fourchette totale : 843€ - 1323€/mois
Fourchette annuelle : 10119€ - 15877€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 272,73 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 273
Prix d'achat :137 000
Décote à l'achat :-18 273 (-11.8%)
Marge achat-revente :-20 187€ (-13.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :869,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :51,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 920,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 243,63
Coût de l'assurance :15 352,75
Taxe foncière : 1 267,49€/an
Soit par mois : 105,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 056,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 025,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucune action nécessaire car DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement léger des chambres, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon, peinture et vérification de la robinetterie.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D. = 0€
  • Menuiseries:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D. = 0€
  • Eau chaude:0
    Aucune action nécessaire car DPE est D. = 0€
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète entrée de gamme: 6000€ (prix moyen pour un léger rafraîchissement) = 6000€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation salle de bain complète: 4500€ (prix moyen pour un léger rafraîchissement) = 4500€
  • Chambres:3 800
    Parquet flottant 20 m² total: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 20m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1000€ = 2400€
  • Salon:2 700
    Peinture salon 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 900€ = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulins (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 890 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 460 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 614 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 271
Revenus locatifs : +12 675
Charges déductibles : -35 271
Résultat foncier Année 1 : -22 596(Déficit de 22 596 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 196
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 771 €/an
Revenus locatifs : +12 675
Charges déductibles : -7 771
Résultat foncier Années 2+ : 4 904 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1196.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 050(65% de 137 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 238 €/an
Calcul : 89 050 € × 3,636% = 3 238
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 67535 2775 895-22 60221 400 €1 202 €1 202 €
212 9287 6215 7395 308---
313 1877 4595 5775 728---
413 4517 2915 4096 160---
513 7207 1185 2366 602---
613 9946 9385 0577 056---
714 2746 7534 8717 521---
814 5606 5614 6797 999---
914 8516 3624 4818 488---
1015 1486 1574 2758 991---
1115 4515 9454 0639 506---
1215 7605 7253 84310 035---
1316 0755 4973 61610 578---
1416 3965 2623 38011 134---
1516 7245 0193 13711 706---
1617 0594 7672 88512 292---
1717 4004 5062 62512 894---
1817 7484 2372 35513 511---
1918 1033 9582 07714 145---
2018 4653 6701 78814 795---
2118 8343 3711 49015 463---
2219 2113 0631 18116 148---
2319 5952 74386216 852---
2419 9872 41353117 574---
2520 3872 07119018 316---
TOTAL405 982159 78485 244246 19821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 198
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 662-6 420+9 082
2+2 662+1 232+1 430
3+2 662+1 719+943
4+2 662+1 848+814
5+2 662+1 981+681
6+2 662+2 117+545
7+2 662+2 256+406
8+2 662+2 400+262
9+2 662+2 546+116
10+2 662+2 697-35
11+2 662+2 852-190
12+2 662+3 010-348
13+2 662+3 173-511
14+2 662+3 340-678
15+2 662+3 512-850
16+2 662+3 688-1 026
17+2 662+3 868-1 206
18+2 662+4 053-1 391
19+2 662+4 243-1 581
20+2 662+4 439-1 777
21+2 662+4 639-1 977
22+2 662+4 844-2 182
23+2 662+5 056-2 394
24+2 662+5 272-2 610
25+2 662+5 495-2 833
Total+66 550+73 860+-7 310
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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