Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de ville 7 pièces 104 m²

VilleSaint-Vincent-du-Lorouër (72)
Surface104m²
Coût Total109 062€
Loyer Annuel8 645€
Rentabilité7.93%
Cashflow/mois+84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 900 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 479,81 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 7 pièces 104 m²

Maison de ville sur deux niveaux. Le 1er permettrait de réaliser grand studio ou T1 Le 2ème est un plain-pied de près de 60 m² donnant sur jardin Garage avec porte électrique. Jardin Affaire exceptionnelle !!

Surface : 104 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 19/05/2026

Consommation énergie primaire : 509 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 420 € et 4 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Vincent-du-Lorouër
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72150
Coordonnées : 47.824420, 0.489044
Total : 109 062€
Prix d'acquisition : 49 900€
Travaux : 55 170€
Valeur du bien : 105 070€
Frais de notaire : 3 992€
Coût estimé : 3 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8645€/an
Fourchette totale : 561€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6738€ - 11093€/an
Rentabilité brute :7.93%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 156,21 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :120 245 €
Prix d'achat :49 900 €
Décote à l'achat :-70 345€ (-58.5%)
Marge achat-revente :11 183€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 062€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 564,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 726,94€
Coût de l'assurance :9 542,93€
Taxe foncière : 864,55€/an
Soit par mois : 72,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 636,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 0 chambres (préparation pour aménagement futur)
Quantité: 0 chambres (environ 0 m² total)
Raison: Pas de chambres existantes, mais préparation pour aménagement futur
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 170 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 320€
    Isolation combles: 104 m² × 80€/m² = 8320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Chambres:0€
    Pas de travaux à chiffrer pour les chambres (0 m²)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix peuvent varier en fonction des matériaux et des finitions choisies.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 520 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 062 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 382 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 936 €
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -59 936 €
Résultat foncier Année 1 : -51 291 €(Déficit de 51 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 891 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 766 €/an
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -4 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 879 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29890.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 435 €(65% de 49 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 179 €/an
Calcul : 32 435 € × 3,636% = 1 179 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 645 €59 940 €3 524 €-51 294 €21 400 €29 894 €29 894 €
28 818 €4 675 €3 428 €4 144 €--25 751 €
38 995 €4 576 €3 330 €4 418 €--21 332 €
49 175 €4 475 €3 228 €4 700 €--16 632 €
59 358 €4 370 €3 123 €4 988 €--11 644 €
69 545 €4 261 €3 015 €5 284 €--6 360 €
79 736 €4 149 €2 903 €5 587 €--773 €
89 931 €4 033 €2 787 €5 898 €---
910 130 €3 914 €2 667 €6 216 €---
1010 332 €3 790 €2 544 €6 542 €---
1110 539 €3 662 €2 416 €6 876 €---
1210 750 €3 530 €2 284 €7 219 €---
1310 965 €3 394 €2 148 €7 571 €---
1411 184 €3 253 €2 007 €7 931 €---
1511 407 €3 108 €1 861 €8 300 €---
1611 636 €2 957 €1 711 €8 678 €---
1711 868 €2 802 €1 556 €9 067 €---
1812 106 €2 641 €1 395 €9 464 €---
1912 348 €2 475 €1 229 €9 872 €---
2012 595 €2 304 €1 058 €10 291 €---
2112 847 €2 127 €881 €10 720 €---
2213 104 €1 944 €698 €11 160 €---
2313 366 €1 755 €509 €11 611 €---
2413 633 €1 560 €314 €12 073 €---
2513 906 €1 358 €112 €12 548 €---
TOTAL276 917 €137 054 €50 727 €139 863 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 863 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-6 420 €+8 236 €
2+1 816 €0 €+1 816 €
3+1 816 €0 €+1 816 €
4+1 816 €0 €+1 816 €
5+1 816 €0 €+1 816 €
6+1 816 €0 €+1 816 €
7+1 816 €0 €+1 816 €
8+1 816 €+1 537 €+279 €
9+1 816 €+1 865 €-49 €
10+1 816 €+1 963 €-147 €
11+1 816 €+2 063 €-247 €
12+1 816 €+2 166 €-350 €
13+1 816 €+2 271 €-455 €
14+1 816 €+2 379 €-563 €
15+1 816 €+2 490 €-674 €
16+1 816 €+2 604 €-788 €
17+1 816 €+2 720 €-904 €
18+1 816 €+2 839 €-1 023 €
19+1 816 €+2 962 €-1 146 €
20+1 816 €+3 087 €-1 271 €
21+1 816 €+3 216 €-1 400 €
22+1 816 €+3 348 €-1 532 €
23+1 816 €+3 483 €-1 667 €
24+1 816 €+3 622 €-1 806 €
25+1 816 €+3 764 €-1 948 €
Total+45 400 €+41 959 €+3 441 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →