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Achat maison

Bien expiré
VilleChasseneuil-sur-Bonnieure (16)
Surface308m²
Coût Total340 442€
Loyer Annuel25 135€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 223 650 €
Surface : 308 m²
Prix au m² : 726,14 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Piscine, Surface de 308 m², 10 Pièces, 6 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Salles d'eau, 3 Toilettes, Chauffage individuel gaz, 4 Parkings, Terrain de 1122 m², Travaux

Authentique maison de ville à finir de rénover, riche de beaux éléments anciens et d'une atmosphère chargée d'histoire. Grands volumes, nombreuses pièces dont deux salons en enfilade, 5 chambres, deux salles d'eau. Commerces à pied. Piscine, grande grange et cour intérieure complètent ce bien unique à découvrir sans tarder.

Ville : Chasseneuil-sur-Bonnieure
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16260
Coordonnées : 45.821440, 0.414690
Total : 340 442€
Prix d'acquisition : 223 650€
Travaux : 98 900€
Valeur du bien : 322 550€
Frais de notaire : 17 892€
Coût estimé : 17 892€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 308m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 2095€/mois
Loyer annuel estimé : 25135€/an
Fourchette totale : 1644€ - 2669€/mois
Fourchette annuelle : 19727€ - 32026€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 442€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 675,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :102,13€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 777,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :162 135,83€
Coût de l'assurance :30 639,78€
Taxe foncière : 2 513,51€/an
Soit par mois : 209,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 094,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 986,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :107,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 316 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 308 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 308 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais peut être amélioré
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger et hall d'entrée
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - quelques signes d'usure sur les murs

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 900 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:15 900€
    Isolation combles: 308 m² × 50€/m² = 15400€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€
  • Menuiseries:38 000€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1000€ = 38000€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:600€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 80€/m² = 480€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Revêtement sol:5 760€
    Parquet flottant: 72 m² × 80€/m² = 5760€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 72 m² × 20€/m² = 1440€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 25 m² × 24€/m² = 600€
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger et hall: 25 m² × 24€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chasseneuil-sur-Bonnieure (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 69 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation thermique, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 135 €/an
Calcul : 2 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 225 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 442 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 226 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 864 €
Revenus locatifs : +25 135 €
Charges déductibles : -113 864 €
Résultat foncier Année 1 : -88 729 €(Déficit de 88 729 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 329 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 964 €/an
Revenus locatifs : +25 135 €
Charges déductibles : -14 964 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67328.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 223 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 145 373 €(65% de 223 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 286 €/an
Calcul : 145 373 € × 3,636% = 5 286 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 135 €113 875 €11 236 €-88 740 €21 400 €67 340 €67 340 €
225 638 €14 674 €10 935 €10 964 €--56 376 €
326 151 €14 363 €10 624 €11 787 €--44 589 €
426 674 €14 042 €10 303 €12 632 €--31 957 €
527 207 €13 709 €9 970 €13 498 €--18 460 €
627 751 €13 366 €9 627 €14 385 €--4 074 €
728 306 €13 010 €9 271 €15 296 €---
828 872 €12 643 €8 904 €16 229 €---
929 450 €12 263 €8 524 €17 187 €---
1030 039 €11 870 €8 131 €18 168 €---
1130 639 €11 464 €7 725 €19 175 €---
1231 252 €11 045 €7 306 €20 208 €---
1331 877 €10 611 €6 871 €21 267 €---
1432 515 €10 162 €6 423 €22 353 €---
1533 165 €9 698 €5 959 €23 467 €---
1633 828 €9 218 €5 479 €24 610 €---
1734 505 €8 722 €4 983 €25 783 €---
1835 195 €8 209 €4 470 €26 986 €---
1935 899 €7 679 €3 940 €28 220 €---
2036 617 €7 131 €3 392 €29 486 €---
2137 349 €6 564 €2 825 €30 785 €---
2238 096 €5 978 €2 239 €32 118 €---
2338 858 €5 372 €1 633 €33 486 €---
2439 635 €4 746 €1 007 €34 890 €---
2540 428 €4 098 €359 €36 330 €---
TOTAL805 083 €354 513 €162 136 €450 570 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 450 570 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 135 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 278 €-6 420 €+11 698 €
2+5 278 €0 €+5 278 €
3+5 278 €0 €+5 278 €
4+5 278 €0 €+5 278 €
5+5 278 €0 €+5 278 €
6+5 278 €0 €+5 278 €
7+5 278 €+3 366 €+1 912 €
8+5 278 €+4 869 €+409 €
9+5 278 €+5 156 €+122 €
10+5 278 €+5 450 €-172 €
11+5 278 €+5 753 €-475 €
12+5 278 €+6 062 €-784 €
13+5 278 €+6 380 €-1 102 €
14+5 278 €+6 706 €-1 428 €
15+5 278 €+7 040 €-1 762 €
16+5 278 €+7 383 €-2 105 €
17+5 278 €+7 735 €-2 457 €
18+5 278 €+8 096 €-2 818 €
19+5 278 €+8 466 €-3 188 €
20+5 278 €+8 846 €-3 568 €
21+5 278 €+9 236 €-3 958 €
22+5 278 €+9 635 €-4 357 €
23+5 278 €+10 046 €-4 768 €
24+5 278 €+10 467 €-5 189 €
25+5 278 €+10 899 €-5 621 €
Total+131 950 €+135 171 €+-3 221 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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