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Maison Vernouillet 6 pièce(s) 144 m2

Bien expiré
VilleVernouillet (28)
Surface144m²
Coût Total263 100€
Loyer Annuel18 076€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 1 177,08 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Votre agence Stéphane Plaza vous propose à la vente cette grande maison familiale de 144 m² à rénover, idéalement située sur les hauteurs de Vernouillet, dans un environnement calme et recherché. Cette maison offre de beaux volumes et un fort potentiel après rénovation, idéale pour un projet familial ou pour les amateurs de travaux souhaitant personnaliser leur futur lieu de vie. Au rez-de-chaussée, vous découvrirez :

  • une entrée desservant les différentes pièces,
  • un salon lumineux,
  • une cuisine,
  • trois chambres,
  • une salle d'eau,
  • un WC indépendant. À l'étage, vous trouverez de grandes chambres ainsi que deux dressings, offrant un bel espace nuit à aménager selon vos envies. La maison dispose également d'une grande véranda, idéale comme espace de vie supplémentaire. Un sous-sol total complète le bien, comprenant deux garages ainsi que de nombreux espaces de rangement. Une maison avec un fort potentiel, située dans un secteur privilégié, à découvrir rapidement ! N'hésitez pas a nous contacter pour plus de renseignements ou pour organiser une visite. tel : 07 82 70 10 58 @ : skassoul@stephaneplazaimmobilier.com - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/355365.pdf
Ville : Vernouillet
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28500
Coordonnées : 48.727501, 1.348160
Total : 263 100€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 80 040€
Valeur du bien : 249 540€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 8.50€ - 12.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18076€/an
Fourchette totale : 1223€ - 1855€/mois
Fourchette annuelle : 14680€ - 22257€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 308,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :76,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 385,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :129 506,86€
Coût de l'assurance :23 021,25€
Taxe foncière : 1 807,58€/an
Soit par mois : 150,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 506,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 536,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 144 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement remplacement du revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système pour la maison
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur et du confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 040 €(556 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 640€
    Isolation combles: 144 m² × 60€/m² = 8640€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 800€ = 14400€ (incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine: 10 m² × 1800€/m² = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Chambres - Rénovation lourde:12 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant peinture)
  • Ventilation - Installation VMC double flux:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (incluant matériel et pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernouillet (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 076 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 936 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 100 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 921 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 808 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 705 €
Revenus locatifs : +18 076 €
Charges déductibles : -91 705 €
Résultat foncier Année 1 : -73 629 €(Déficit de 73 629 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 229 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 665 €/an
Revenus locatifs : +18 076 €
Charges déductibles : -11 665 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 411 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52228.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 076 €91 713 €8 945 €-73 637 €21 400 €52 237 €52 237 €
218 437 €11 437 €8 708 €7 000 €--45 237 €
318 806 €11 192 €8 464 €7 614 €--37 623 €
419 182 €10 939 €8 211 €8 243 €--29 381 €
519 566 €10 678 €7 949 €8 888 €--20 492 €
619 957 €10 407 €7 678 €9 551 €--10 942 €
720 356 €10 126 €7 398 €10 230 €--712 €
820 763 €9 836 €7 107 €10 928 €---
921 179 €9 535 €6 807 €11 643 €---
1021 602 €9 224 €6 496 €12 378 €---
1122 034 €8 903 €6 174 €13 132 €---
1222 475 €8 569 €5 841 €13 905 €---
1322 924 €8 225 €5 496 €14 700 €---
1423 383 €7 868 €5 140 €15 515 €---
1523 851 €7 499 €4 770 €16 352 €---
1624 328 €7 117 €4 388 €17 211 €---
1724 814 €6 721 €3 993 €18 093 €---
1825 310 €6 312 €3 584 €18 998 €---
1925 817 €5 888 €3 160 €19 928 €---
2026 333 €5 450 €2 722 €20 883 €---
2126 860 €4 996 €2 268 €21 863 €---
2227 397 €4 527 €1 798 €22 870 €---
2327 945 €4 041 €1 312 €23 904 €---
2428 504 €3 538 €809 €24 966 €---
2529 074 €3 017 €289 €26 057 €---
TOTAL578 972 €277 758 €129 507 €301 214 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 076 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 796 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 796 €-6 420 €+10 216 €
2+3 796 €0 €+3 796 €
3+3 796 €0 €+3 796 €
4+3 796 €0 €+3 796 €
5+3 796 €0 €+3 796 €
6+3 796 €0 €+3 796 €
7+3 796 €0 €+3 796 €
8+3 796 €+3 065 €+731 €
9+3 796 €+3 493 €+303 €
10+3 796 €+3 713 €+83 €
11+3 796 €+3 940 €-144 €
12+3 796 €+4 172 €-376 €
13+3 796 €+4 410 €-614 €
14+3 796 €+4 654 €-858 €
15+3 796 €+4 906 €-1 110 €
16+3 796 €+5 163 €-1 367 €
17+3 796 €+5 428 €-1 632 €
18+3 796 €+5 700 €-1 904 €
19+3 796 €+5 978 €-2 182 €
20+3 796 €+6 265 €-2 469 €
21+3 796 €+6 559 €-2 763 €
22+3 796 €+6 861 €-3 065 €
23+3 796 €+7 171 €-3 375 €
24+3 796 €+7 490 €-3 694 €
25+3 796 €+7 817 €-4 021 €
Total+94 900 €+90 364 €+4 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 230 jours
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