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Détails du bien

Bien expiré
VilleBédarieux (34)
Surface100m²
Coût Total119 500€
Loyer Annuel11 767€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison de ville située à 5 minutes à pied du centre de Bédarieux. Le bien se trouve dans un quartier paisible, proche de toutes les commodités. La maison dispose de deux entrées avec possibilité de faire deux logements, dont un avec un accès PMR. Il y a une grande cave au sous-sol et des combles en partie aménageable. Le bien est rénové, la toiture est en bon état, à raffaichir

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 70 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Laurent MICHAVILA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de BEZIERS sous le numéro 509 878 427

Ville : Bédarieux
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34600
Total : 119 500€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 43 900€
Valeur du bien : 113 900€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.81€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 13.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11767€/an
Fourchette totale : 707€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 8479€ - 16330€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 13.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 625,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 674,61€
Coût de l'assurance :10 456,25€
Taxe foncière : 1 176,69€/an
Soit par mois : 98,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 980,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :257,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 225 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et fixtures datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et carrelage si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager, carrelage en bon état mais fixtures datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 900 €(439 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:6 000€
    Isolation combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 30m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 20m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bédarieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 767 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 988 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 483 €
Revenus locatifs : +11 767 €
Charges déductibles : -49 483 €
Résultat foncier Année 1 : -37 716 €(Déficit de 37 716 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 316 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 583 €/an
Revenus locatifs : +11 767 €
Charges déductibles : -5 583 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16315.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 767 €49 486 €3 991 €-37 719 €21 400 €16 319 €16 319 €
212 002 €5 480 €3 885 €6 522 €--9 797 €
312 242 €5 370 €3 775 €6 872 €--2 925 €
412 487 €5 257 €3 662 €7 231 €---
512 737 €5 139 €3 544 €7 598 €---
612 992 €5 017 €3 422 €7 974 €---
713 251 €4 891 €3 297 €8 360 €---
813 516 €4 761 €3 166 €8 755 €---
913 787 €4 627 €3 032 €9 160 €---
1014 063 €4 488 €2 893 €9 575 €---
1114 344 €4 344 €2 749 €10 000 €---
1214 631 €4 195 €2 600 €10 436 €---
1314 923 €4 041 €2 446 €10 883 €---
1415 222 €3 881 €2 286 €11 340 €---
1515 526 €3 716 €2 122 €11 810 €---
1615 837 €3 546 €1 951 €12 291 €---
1716 153 €3 370 €1 775 €12 784 €---
1816 477 €3 187 €1 592 €13 289 €---
1916 806 €2 999 €1 404 €13 807 €---
2017 142 €2 804 €1 209 €14 338 €---
2117 485 €2 602 €1 007 €14 883 €---
2217 835 €2 393 €798 €15 442 €---
2318 191 €2 177 €582 €16 014 €---
2418 555 €1 954 €359 €16 601 €---
2518 926 €1 723 €128 €17 203 €---
TOTAL376 897 €141 448 €57 675 €235 449 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 767 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 471 €-6 420 €+8 891 €
2+2 471 €0 €+2 471 €
3+2 471 €0 €+2 471 €
4+2 471 €+1 292 €+1 179 €
5+2 471 €+2 279 €+192 €
6+2 471 €+2 392 €+79 €
7+2 471 €+2 508 €-37 €
8+2 471 €+2 627 €-156 €
9+2 471 €+2 748 €-277 €
10+2 471 €+2 872 €-401 €
11+2 471 €+3 000 €-529 €
12+2 471 €+3 131 €-660 €
13+2 471 €+3 265 €-794 €
14+2 471 €+3 402 €-931 €
15+2 471 €+3 543 €-1 072 €
16+2 471 €+3 687 €-1 216 €
17+2 471 €+3 835 €-1 364 €
18+2 471 €+3 987 €-1 516 €
19+2 471 €+4 142 €-1 671 €
20+2 471 €+4 302 €-1 831 €
21+2 471 €+4 465 €-1 994 €
22+2 471 €+4 632 €-2 161 €
23+2 471 €+4 804 €-2 333 €
24+2 471 €+4 980 €-2 509 €
25+2 471 €+5 161 €-2 690 €
Total+61 775 €+70 635 €+-8 860 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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