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Appartement à vendre

VilleGray (70)
Surface48
Coût Total86 070
Loyer Annuel6 226
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+10
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 229,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À vendre : laissez vous charmer à GRAY (70100), cet appartement de 2 pièces de 48 m² (47,92 m² Carrez).

Il se situe au 1er étage d'un immeuble en copropriété comptant 23 lots. Il s'organise comme suit : une entrée, une chambre, un dressing et une cuisine aménagée équipée. Il compte aussi une salle de bains et un toilette. Un chauffage convecteur individuel est installé dans l'appartement.

Cet appartement est proche des commerces et des écoles.

Si vous souhaitez acheter, il convient de prendre en considération l'énergie et la consommation du bien. La classe énergétique de ce T2 est notée D (217 kWh/m²/an) et la classe climat, B (chiffre annuel : 9 Kg CO2/m²).

Il est à vendre pour la somme de 63 000 euros. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Contactez notre équipe pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement en vente à GRAY.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Marty SIMON - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : VESOUL RSAC N° 979 596 608 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030051839) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.423858, 5.605155
Total : 86 070
Prix d'acquisition : 59 000
Travaux : 22 350
Valeur du bien : 81 350
Frais de notaire : 4 720
Coût estimé : 4 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6226€/an
Fourchette totale : 413€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 4950€ - 7831€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,13 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :47 478
Prix d'achat :59 000
Décote à l'achat :+11 522 (+24.3%)
Marge achat-revente :-38 592€ (-81.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 070
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 473,14
Coût de l'assurance :7 531,12
Taxe foncière : 622,64€/an
Soit par mois : 51,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage convecteur individuel par un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 350(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Cuisine - Peinture:500
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 226 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 070 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 350
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 266
Revenus locatifs : +6 226
Charges déductibles : -26 266
Résultat foncier Année 1 : -20 039(Déficit de 20 039 €)
Imputable sur revenu global : 20 039
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 916 €/an
Revenus locatifs : +6 226
Charges déductibles : -3 916
Résultat foncier Années 2+ : 2 311 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 22626 2682 995-20 04220 042 €--
26 3513 8402 9162 511---
36 4783 7592 8352 719---
46 6083 6752 7512 932---
56 7403 5882 6643 151---
66 8743 4982 5743 376---
77 0123 4052 4813 607---
87 1523 3082 3853 844---
97 2953 2082 2844 087---
107 4413 1052 1814 336---
117 5902 9972 0734 593---
127 7422 8861 9624 856---
137 8972 7711 8475 126---
148 0552 6521 7285 403---
158 2162 5281 6045 688---
168 3802 4001 4765 980---
178 5482 2681 3446 280---
188 7192 1301 2066 588---
198 8931 9881 0646 905---
209 0711 8419177 230---
219 2521 6887647 564---
229 4371 5306067 907---
239 6261 3664438 259---
249 8181 1972738 622---
2510 0151 021978 993---
TOTAL199 43488 92043 473110 51420 042Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 013
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 514
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308-6 013+7 321
2+1 308+753+555
3+1 308+816+492
4+1 308+880+428
5+1 308+945+363
6+1 308+1 013+295
7+1 308+1 082+226
8+1 308+1 153+155
9+1 308+1 226+82
10+1 308+1 301+7
11+1 308+1 378-70
12+1 308+1 457-149
13+1 308+1 538-230
14+1 308+1 621-313
15+1 308+1 706-398
16+1 308+1 794-486
17+1 308+1 884-576
18+1 308+1 976-668
19+1 308+2 071-763
20+1 308+2 169-861
21+1 308+2 269-961
22+1 308+2 372-1 064
23+1 308+2 478-1 170
24+1 308+2 586-1 278
25+1 308+2 698-1 390
Total+32 700+33 154+-454
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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