Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface48m²
Coût Total86 070€
Loyer Annuel6 226€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 229,17 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 26 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

À vendre : laissez vous charmer à GRAY (70100), cet appartement de 2 pièces de 48 m² (47,92 m² Carrez).

Il se situe au 1er étage d'un immeuble en copropriété comptant 23 lots. Il s'organise comme suit : une entrée, une chambre, un dressing et une cuisine aménagée équipée. Il compte aussi une salle de bains et un toilette. Un chauffage convecteur individuel est installé dans l'appartement.

Cet appartement est proche des commerces et des écoles.

Si vous souhaitez acheter, il convient de prendre en considération l'énergie et la consommation du bien. La classe énergétique de ce T2 est notée D (217 kWh/m²/an) et la classe climat, B (chiffre annuel : 9 Kg CO2/m²).

Il est à vendre pour la somme de 63 000 euros. Les honoraires sont à la charge du vendeur.

Contactez notre équipe pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement en vente à GRAY.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : Marty SIMON - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : VESOUL RSAC N° 979 596 608 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030051839) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.423858, 5.605155
Total : 86 070€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 22 350€
Valeur du bien : 81 350€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 10.81€/m²/mois
Fourchette : 8.59€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 519€/mois
Loyer annuel estimé : 6226€/an
Fourchette totale : 413€ - 653€/mois
Fourchette annuelle : 4950€ - 7831€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,13 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :47 478 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+11 522€ (+24.3%)
Marge achat-revente :-38 592€ (-81.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :86 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :431,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :25,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 456,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 473,14€
Coût de l'assurance :7 531,12€
Taxe foncière : 622,64€/an
Soit par mois : 51,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 518,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 508,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage convecteur individuel par un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire ou douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine.
Quantité: cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 350 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gray (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 519 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 226 €/an
Calcul : 519 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 86 070 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 266 €
Revenus locatifs : +6 226 €
Charges déductibles : -26 266 €
Résultat foncier Année 1 : -20 039 €(Déficit de 20 039 €)
Imputable sur revenu global : 20 039 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 916 €/an
Revenus locatifs : +6 226 €
Charges déductibles : -3 916 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 311 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 226 €26 268 €2 995 €-20 042 €20 042 €--
26 351 €3 840 €2 916 €2 511 €---
36 478 €3 759 €2 835 €2 719 €---
46 608 €3 675 €2 751 €2 932 €---
56 740 €3 588 €2 664 €3 151 €---
66 874 €3 498 €2 574 €3 376 €---
77 012 €3 405 €2 481 €3 607 €---
87 152 €3 308 €2 385 €3 844 €---
97 295 €3 208 €2 284 €4 087 €---
107 441 €3 105 €2 181 €4 336 €---
117 590 €2 997 €2 073 €4 593 €---
127 742 €2 886 €1 962 €4 856 €---
137 897 €2 771 €1 847 €5 126 €---
148 055 €2 652 €1 728 €5 403 €---
158 216 €2 528 €1 604 €5 688 €---
168 380 €2 400 €1 476 €5 980 €---
178 548 €2 268 €1 344 €6 280 €---
188 719 €2 130 €1 206 €6 588 €---
198 893 €1 988 €1 064 €6 905 €---
209 071 €1 841 €917 €7 230 €---
219 252 €1 688 €764 €7 564 €---
229 437 €1 530 €606 €7 907 €---
239 626 €1 366 €443 €8 259 €---
249 818 €1 197 €273 €8 622 €---
2510 015 €1 021 €97 €8 993 €---
TOTAL199 434 €88 920 €43 473 €110 514 €20 042 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 013 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 308 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 308 €-6 013 €+7 321 €
2+1 308 €+753 €+555 €
3+1 308 €+816 €+492 €
4+1 308 €+880 €+428 €
5+1 308 €+945 €+363 €
6+1 308 €+1 013 €+295 €
7+1 308 €+1 082 €+226 €
8+1 308 €+1 153 €+155 €
9+1 308 €+1 226 €+82 €
10+1 308 €+1 301 €+7 €
11+1 308 €+1 378 €-70 €
12+1 308 €+1 457 €-149 €
13+1 308 €+1 538 €-230 €
14+1 308 €+1 621 €-313 €
15+1 308 €+1 706 €-398 €
16+1 308 €+1 794 €-486 €
17+1 308 €+1 884 €-576 €
18+1 308 €+1 976 €-668 €
19+1 308 €+2 071 €-763 €
20+1 308 €+2 169 €-861 €
21+1 308 €+2 269 €-961 €
22+1 308 €+2 372 €-1 064 €
23+1 308 €+2 478 €-1 170 €
24+1 308 €+2 586 €-1 278 €
25+1 308 €+2 698 €-1 390 €
Total+32 700 €+33 154 €+-454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 182 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →