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Appartement 3 pièces

VilleNice (06)
Surface58m²
Coût Total162 860€
Loyer Annuel12 949€
Rentabilité7.95%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 2 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 58 m², 3 pièces, Terrasse, 1 balcon, Cave, Orientation est, Orientation ouest

Idéal investisseur!

Vendu loué : bail de 3 ans du , renouvelé tacitement le - loyer : 738 hors charges.

Cet appartement de 3 pièces situé en étage élevé est traversant Est/Ouest et dispose d'une cuisine indépendante, d'une terrasse, d'une loggia et d'une cave. Proche de toutes les commodités et transports.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.702837, 7.266256
Total : 162 860€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 6 260€
Valeur du bien : 151 260€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1079€/mois
Loyer annuel estimé : 12949€/an
Fourchette totale : 767€ - 1518€/mois
Fourchette annuelle : 9204€ - 18216€/an
Rentabilité brute :7.95%
Fourchette de rentabilité :5.65% - 11.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 521,74 €/m²
Basé sur :2759 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :320 261 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-175 261€ (-54.7%)
Marge achat-revente :157 401€ (49.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :61,07€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 868,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 382,72€
Coût de l'assurance :18 321,75€
Taxe foncière : 1 294,86€/an
Soit par mois : 107,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 079,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 976,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :102,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le DPE est C.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour du carrelage mural si souhaité.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation partielle de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - murs et sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 260 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le DPE est C.
  • Cuisine:1 500€
    Carrelage mural: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (incluant remplacement des éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de peinture et carrelage). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 079 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 949 €/an
Calcul : 1 079 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 860 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 771 €
Revenus locatifs : +12 949 €
Charges déductibles : -13 771 €
Résultat foncier Année 1 : -822 €(Déficit de 822 €)
Imputable sur revenu global : 822 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 511 €/an
Revenus locatifs : +12 949 €
Charges déductibles : -7 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 438 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 949 €13 776 €5 488 €-827 €827 €--
213 208 €7 370 €5 343 €5 837 €---
313 472 €7 220 €5 192 €6 252 €---
413 741 €7 064 €5 036 €6 677 €---
514 016 €6 903 €4 875 €7 113 €---
614 296 €6 736 €4 708 €7 560 €---
714 582 €6 564 €4 536 €8 019 €---
814 874 €6 385 €4 357 €8 489 €---
915 171 €6 200 €4 173 €8 971 €---
1015 475 €6 009 €3 982 €9 466 €---
1115 784 €5 812 €3 784 €9 973 €---
1216 100 €5 607 €3 579 €10 493 €---
1316 422 €5 395 €3 368 €11 027 €---
1416 750 €5 176 €3 149 €11 574 €---
1517 085 €4 950 €2 922 €12 136 €---
1617 427 €4 715 €2 688 €12 712 €---
1717 776 €4 473 €2 445 €13 303 €---
1818 131 €4 222 €2 194 €13 909 €---
1918 494 €3 962 €1 935 €14 532 €---
2018 864 €3 694 €1 666 €15 170 €---
2119 241 €3 416 €1 388 €15 825 €---
2219 626 €3 128 €1 100 €16 498 €---
2320 018 €2 831 €803 €17 188 €---
2420 419 €2 523 €495 €17 896 €---
2520 827 €2 204 €177 €18 623 €---
TOTAL414 749 €136 336 €79 383 €278 413 €827 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 248 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 719 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 719 €-248 €+2 967 €
2+2 719 €+1 751 €+968 €
3+2 719 €+1 876 €+843 €
4+2 719 €+2 003 €+716 €
5+2 719 €+2 134 €+585 €
6+2 719 €+2 268 €+451 €
7+2 719 €+2 406 €+313 €
8+2 719 €+2 547 €+172 €
9+2 719 €+2 691 €+28 €
10+2 719 €+2 840 €-121 €
11+2 719 €+2 992 €-273 €
12+2 719 €+3 148 €-429 €
13+2 719 €+3 308 €-589 €
14+2 719 €+3 472 €-753 €
15+2 719 €+3 641 €-922 €
16+2 719 €+3 814 €-1 095 €
17+2 719 €+3 991 €-1 272 €
18+2 719 €+4 173 €-1 454 €
19+2 719 €+4 359 €-1 640 €
20+2 719 €+4 551 €-1 832 €
21+2 719 €+4 748 €-2 029 €
22+2 719 €+4 949 €-2 230 €
23+2 719 €+5 156 €-2 437 €
24+2 719 €+5 369 €-2 650 €
25+2 719 €+5 587 €-2 868 €
Total+67 975 €+83 524 €+-15 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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