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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleOrsay (91)
Surface120
Coût Total360 220
Loyer Annuel26 221
Rentabilité7.28%
Cashflow/mois+86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 310 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 583,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Orsay
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91400
Coordonnées : 48.731069, 2.172604
Total : 360 220
Prix d'acquisition : 310 000
Travaux : 25 420
Valeur du bien : 335 420
Frais de notaire : 24 800
Coût estimé : 24 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 18.21€/m²/mois
Fourchette : 14.44€ - 22.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 2185€/mois
Loyer annuel estimé : 26221€/an
Fourchette totale : 1732€ - 2756€/mois
Fourchette annuelle : 20787€ - 33075€/an
Rentabilité brute :7.28%
Fourchette de rentabilité :5.77% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :360 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 772,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :108,07€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 880,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :171 555,13
Coût de l'assurance :32 419,80
Taxe foncière : 2 622,08€/an
Soit par mois : 218,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 185,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 099,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,91€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 420(212 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Salle de bain:9 600
    Salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 840
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 280
    Peinture murs/plafonds 64 m²: 20€/m² × 64 = 1280€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs/plafonds 45 m²: 20€/m² × 45 = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:200
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Orsay (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 185 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 221 €/an
Calcul : 2 185 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 877 €/an
Base de calcul : Emprunt de 360 220 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 297 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 622 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 216
Revenus locatifs : +26 221
Charges déductibles : -41 216
Résultat foncier Année 1 : -14 995(Déficit de 14 995 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 295
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 796 €/an
Revenus locatifs : +26 221
Charges déductibles : -15 796
Résultat foncier Années 2+ : 10 425 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4295.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 310 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 201 500(65% de 310 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 327 €/an
Calcul : 201 500 € × 3,636% = 7 327
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 22141 22711 889-15 00710 700 €4 307 €4 307 €
226 74515 48911 57011 256---
327 28015 16011 24112 120---
427 82614 82010 90113 006---
528 38214 46810 54913 914---
628 95014 10510 18614 845---
729 52913 7299 81015 800---
830 11913 3409 42116 779---
930 72212 9389 01917 784---
1031 33612 5238 60418 814---
1131 96312 0938 17419 870---
1232 60211 6497 73020 953---
1333 25411 1907 27122 065---
1433 91910 7156 79623 205---
1534 59810 2246 30524 374---
1635 2909 7165 79725 574---
1735 9969 1915 27226 804---
1836 7158 6494 73028 067---
1937 4508 0884 16929 362---
2038 1997 5083 58930 691---
2138 9636 9082 98932 055---
2239 7426 2882 36933 454---
2340 5375 6471 72834 890---
2441 3484 9841 06536 364---
2542 1754 29938037 876---
TOTAL839 860294 947171 555544 91410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 544 914
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 506-3 210+8 716
2+5 506+2 085+3 421
3+5 506+3 636+1 870
4+5 506+3 902+1 604
5+5 506+4 174+1 332
6+5 506+4 454+1 052
7+5 506+4 740+766
8+5 506+5 034+472
9+5 506+5 335+171
10+5 506+5 644-138
11+5 506+5 961-455
12+5 506+6 286-780
13+5 506+6 619-1 113
14+5 506+6 961-1 455
15+5 506+7 312-1 806
16+5 506+7 672-2 166
17+5 506+8 041-2 535
18+5 506+8 420-2 914
19+5 506+8 809-3 303
20+5 506+9 207-3 701
21+5 506+9 616-4 110
22+5 506+10 036-4 530
23+5 506+10 467-4 961
24+5 506+10 909-5 403
25+5 506+11 363-5 857
Total+137 650+163 474+-25 824
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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