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maison vente 3 pieces ruffec 91m2

VilleRuffec (16)
Surface91
Coût Total84 640
Loyer Annuel7 543
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+130
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 824,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville comprenant, au rez-de-chaussée, une entrée, un salon, une cuisine, une pièce pouvant faire office de bureau ou de cellier, ainsi qu'un WC.

À l'étage, un palier dessert deux chambres, une salle d'eau, un WC indépendant et un accès au grenier.

Le bien est équipé d'un chauffage au gaz de ville, de fenêtres en double vitrage PVC et raccordée au tout à l'égout.

À l'extérieur, une courette permet d'installer une petite table.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 237 et classe CLIMAT D indice 44. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laura Roquet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angoulême sous le numéro 888375607, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Ruffec
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Total : 84 640
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 3 640
Valeur du bien : 78 640
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7543€/an
Fourchette totale : 494€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 9589€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 005
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :-21 005 (-21.9%)
Marge achat-revente :11 365€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 435,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 771,04
Coût de l'assurance :6 348,00
Taxe foncière : 754,27€/an
Soit par mois : 62,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état mais rafraîchissement recommandé pour moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 640(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 640
    Isolation combles: 91 m² × 40€/m² = 3640€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 640✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 640 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 405
Revenus locatifs : +7 543
Charges déductibles : -7 405
Résultat foncier Année 1 : 137

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 765 €/an
Revenus locatifs : +7 543
Charges déductibles : -3 765
Résultat foncier Années 2+ : 3 777 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 5437 4082 760135---
27 6943 6942 6864 000---
37 8473 6172 6094 230---
48 0043 5382 5294 467---
58 1643 4562 4474 709---
68 3283 3712 3634 957---
78 4943 2832 2755 211---
88 6643 1932 1855 471---
98 8373 0992 0915 738---
109 0143 0031 9946 012---
119 1942 9031 8956 292---
129 3782 7991 7916 579---
139 5662 6931 6856 873---
149 7572 5821 5747 175---
159 9522 4681 4607 484---
1610 1512 3511 3437 801---
1710 3542 2291 2218 126---
1810 5622 1031 0958 458---
1910 7731 9739658 800---
2010 9881 8398309 150---
2111 2081 7006929 508---
2211 4321 5565489 876---
2311 6611 40840010 253---
2411 8941 25424610 640---
2512 1321 0968811 036---
TOTAL241 59568 61639 771172 9790Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 979
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 584+40+1 544
2+1 584+1 200+384
3+1 584+1 269+315
4+1 584+1 340+244
5+1 584+1 413+171
6+1 584+1 487+97
7+1 584+1 563+21
8+1 584+1 641-57
9+1 584+1 721-137
10+1 584+1 803-219
11+1 584+1 888-304
12+1 584+1 974-390
13+1 584+2 062-478
14+1 584+2 152-568
15+1 584+2 245-661
16+1 584+2 340-756
17+1 584+2 438-854
18+1 584+2 538-954
19+1 584+2 640-1 056
20+1 584+2 745-1 161
21+1 584+2 852-1 268
22+1 584+2 963-1 379
23+1 584+3 076-1 492
24+1 584+3 192-1 608
25+1 584+3 311-1 727
Total+39 600+51 894+-12 294
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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