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maison vente 3 pieces ruffec 91m2

Bien expiré
VilleRuffec (16)
Surface91m²
Coût Total84 640€
Loyer Annuel7 543€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 824,18 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville comprenant, au rez-de-chaussée, une entrée, un salon, une cuisine, une pièce pouvant faire office de bureau ou de cellier, ainsi qu'un WC.

À l'étage, un palier dessert deux chambres, une salle d'eau, un WC indépendant et un accès au grenier.

Le bien est équipé d'un chauffage au gaz de ville, de fenêtres en double vitrage PVC et raccordée au tout à l'égout.

À l'extérieur, une courette permet d'installer une petite table.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 237 et classe CLIMAT D indice 44. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Laura Roquet mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Angoulême sous le numéro 888375607, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Ruffec
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16700
Total : 84 640€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 3 640€
Valeur du bien : 78 640€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 6.91€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 8.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7543€/an
Fourchette totale : 494€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5933€ - 9589€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.01% - 11.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 055 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 005 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-21 005€ (-21.9%)
Marge achat-revente :11 365€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :414,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :21,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 435,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 771,04€
Coût de l'assurance :6 348,00€
Taxe foncière : 754,27€/an
Soit par mois : 62,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 628,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 498,72€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - S'assurer que le système de chauffage est efficace et conforme
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et conformité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état mais rafraîchissement recommandé pour moderniser
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger pour maintenir l'état général

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 640 €(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 640€
    Isolation combles: 91 m² × 40€/m² = 3640€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 640€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 757 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 640 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 754 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 405 €
Revenus locatifs : +7 543 €
Charges déductibles : -7 405 €
Résultat foncier Année 1 : 137 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 765 €/an
Revenus locatifs : +7 543 €
Charges déductibles : -3 765 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 777 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 543 €7 408 €2 760 €135 €---
27 694 €3 694 €2 686 €4 000 €---
37 847 €3 617 €2 609 €4 230 €---
48 004 €3 538 €2 529 €4 467 €---
58 164 €3 456 €2 447 €4 709 €---
68 328 €3 371 €2 363 €4 957 €---
78 494 €3 283 €2 275 €5 211 €---
88 664 €3 193 €2 185 €5 471 €---
98 837 €3 099 €2 091 €5 738 €---
109 014 €3 003 €1 994 €6 012 €---
119 194 €2 903 €1 895 €6 292 €---
129 378 €2 799 €1 791 €6 579 €---
139 566 €2 693 €1 685 €6 873 €---
149 757 €2 582 €1 574 €7 175 €---
159 952 €2 468 €1 460 €7 484 €---
1610 151 €2 351 €1 343 €7 801 €---
1710 354 €2 229 €1 221 €8 126 €---
1810 562 €2 103 €1 095 €8 458 €---
1910 773 €1 973 €965 €8 800 €---
2010 988 €1 839 €830 €9 150 €---
2111 208 €1 700 €692 €9 508 €---
2211 432 €1 556 €548 €9 876 €---
2311 661 €1 408 €400 €10 253 €---
2411 894 €1 254 €246 €10 640 €---
2512 132 €1 096 €88 €11 036 €---
TOTAL241 595 €68 616 €39 771 €172 979 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 979 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 543 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 584 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 584 €+40 €+1 544 €
2+1 584 €+1 200 €+384 €
3+1 584 €+1 269 €+315 €
4+1 584 €+1 340 €+244 €
5+1 584 €+1 413 €+171 €
6+1 584 €+1 487 €+97 €
7+1 584 €+1 563 €+21 €
8+1 584 €+1 641 €-57 €
9+1 584 €+1 721 €-137 €
10+1 584 €+1 803 €-219 €
11+1 584 €+1 888 €-304 €
12+1 584 €+1 974 €-390 €
13+1 584 €+2 062 €-478 €
14+1 584 €+2 152 €-568 €
15+1 584 €+2 245 €-661 €
16+1 584 €+2 340 €-756 €
17+1 584 €+2 438 €-854 €
18+1 584 €+2 538 €-954 €
19+1 584 €+2 640 €-1 056 €
20+1 584 €+2 745 €-1 161 €
21+1 584 €+2 852 €-1 268 €
22+1 584 €+2 963 €-1 379 €
23+1 584 €+3 076 €-1 492 €
24+1 584 €+3 192 €-1 608 €
25+1 584 €+3 311 €-1 727 €
Total+39 600 €+51 894 €+-12 294 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 78 jours
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