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Appartement Juvisy Sur Orge 4 pièces 80 m2

VilleJuvisy-sur-Orge (91)
Surface88.61
Coût Total202 780
Loyer Annuel18 725
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+74
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 170 000 €
Surface : 88.61 m²
Prix au m² : 1 918,52 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 6

Situé à Juvisy-sur-Orge, à moins de 2 minutes à pied de la gare et des commerces, venez découvrir cet appartement de type T4 offrant un fort potentiel après rénovation. L'appartement se compose d'une entrée desservant un espace salle de bains avec buanderie à créer, un WC séparé, ainsi qu'un espace cuisine à aménager selon vos envies. Vous disposerez également de deux chambres et d'un dégagement pouvant facilement faire office de dressing. Un agréable séjour double complète le bien, avec la possibilité d'aménager une troisième chambre selon vos besoins. Un balcon vient agrémenter l'ensemble, ainsi qu'une cave et un grenier offrant des espaces de stockage supplémentaires. Des travaux de rénovation sont à prévoir, mais les belles possibilités d'aménagement en font un bien idéal pour un jeune couple, un premier achat ou un investisseur. Emplacement recherché, proche de toutes commodités et des transports. À visiter sans tarder ! Copropriété de 76 lots - dont 76 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3076.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/346668.pdf

Ville : Juvisy-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91260
Coordonnées : 48.688857, 2.381849
Total : 202 780
Prix d'acquisition : 170 000
Travaux : 19 180
Valeur du bien : 189 180
Frais de notaire : 13 600
Coût estimé : 13 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88.61
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.99€ - 20.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1560€/mois
Loyer annuel estimé : 18725€/an
Fourchette totale : 1328€ - 1833€/mois
Fourchette annuelle : 15938€ - 21999€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 10.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 452,38 €/m²
Basé sur :399 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 915
Prix d'achat :170 000
Décote à l'achat :-135 915 (-44.4%)
Marge achat-revente :103 135€ (33.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 015,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :59,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 769,34
Coût de l'assurance :17 743,25
Taxe foncière : 1 872,49€/an
Soit par mois : 156,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 256,33€/mois
Soit par an : 3 075,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 560,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 486,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :73,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 241 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 88.61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 180(216 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation comprise)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€ (installation comprise)
  • Salle de bain - Peinture:180
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:2 100
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (installation comprise)
  • Chambres - Peinture:900
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€ (installation comprise)
  • Salon - Revêtement sol:1 750
    Parquet flottant salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (installation comprise)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Calcul : 1 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 780 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 872 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 076 €/an
Calcul : 256 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 180
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 846
Revenus locatifs : +18 725
Charges déductibles : -31 846
Résultat foncier Année 1 : -13 122(Déficit de 13 122 €)
Imputable sur revenu global : 13 122
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 666 €/an
Revenus locatifs : +18 725
Charges déductibles : -12 666
Résultat foncier Années 2+ : 6 058 €/an
Prix d'achat du bien : 170 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 500(65% de 170 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 018 €/an
Calcul : 110 500 € × 3,636% = 4 018
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 72531 8537 015-13 12813 128 €--
219 09912 4896 8316 610---
319 48112 2996 6417 182---
419 87112 1026 4447 769---
520 26811 8986 2408 371---
620 67411 6876 0288 987---
721 08711 4685 8099 620---
821 50911 2415 58310 268---
921 93911 0065 34810 933---
1022 37810 7635 10511 615---
1122 82610 5124 85312 314---
1223 28210 2514 59313 031---
1323 7489 9814 32313 767---
1424 2239 7014 04314 521---
1524 7079 4123 75415 295---
1625 2019 1123 45416 089---
1725 7058 8023 14416 904---
1826 2198 4802 82217 739---
1926 7448 1472 48918 596---
2027 2797 8032 14419 476---
2127 8247 4461 78720 379---
2228 3817 0761 41821 305---
2328 9486 6931 03522 255---
2429 5276 29763823 231---
2530 1185 88622824 232---
TOTAL599 763262 404101 769337 35913 128Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 938
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 359
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 932 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 932-3 938+7 870
2+3 932+1 983+1 949
3+3 932+2 155+1 777
4+3 932+2 331+1 601
5+3 932+2 511+1 421
6+3 932+2 696+1 236
7+3 932+2 886+1 046
8+3 932+3 080+852
9+3 932+3 280+652
10+3 932+3 484+448
11+3 932+3 694+238
12+3 932+3 909+23
13+3 932+4 130-198
14+3 932+4 356-424
15+3 932+4 589-657
16+3 932+4 827-895
17+3 932+5 071-1 139
18+3 932+5 322-1 390
19+3 932+5 579-1 647
20+3 932+5 843-1 911
21+3 932+6 114-2 182
22+3 932+6 391-2 459
23+3 932+6 677-2 745
24+3 932+6 969-3 037
25+3 932+7 270-3 338
Total+98 300+101 208+-2 908
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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