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Appartement à vendre

VilleMortain (50)
Surface75m²
Coût Total106 000€
Loyer Annuel5 913€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/5 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Balcon, Jardin, calme

À vendre - Appartement 4 pièces de 75 m² avec balcon et cave

Situé dans une résidence bien entretenue, cet appartement de 75 m² offre un agencement fonctionnel et agréable. Il se compose d'un séjour lumineux, de trois chambres, d'une cuisine, d'une salle de bains et de WC séparés.

Un balcon vient compléter l'espace de vie, idéal pour profiter de l'extérieur. Une cave est également incluse, offrant un espace de rangement supplémentaire.

Le bien dispose d'un système de chauffage collectif au fuel.

Appartement offrant un beau potentiel, idéal pour une famille ou un investissement. À découvrir sans tarder.

Ville : Mortain
Département : Manche
Région : Normandie
Code postal : 50140
Coordonnées : 48.613144, -0.924449
Total : 106 000€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 101 600€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 4.93€ - 8.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5913€/an
Fourchette totale : 370€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4441€ - 7874€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.19% - 7.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :599,53 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :44 964 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+10 036€ (+22.3%)
Marge achat-revente :-61 036€ (-135.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,40€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 574,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 710,40€
Coût de l'assurance :12 720,00€
Taxe foncière : 591,31€/an
Soit par mois : 49,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 492,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif au fuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 100€
    Fenêtres double vitrage performant: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Rénovation légère:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Mortain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 695 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 000 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 395 €
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -51 395 €
Résultat foncier Année 1 : -45 482 €(Déficit de 45 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 795 €/an
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -4 795 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 118 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24082.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 913 €51 399 €3 699 €-45 486 €21 400 €24 086 €24 086 €
26 031 €4 702 €3 602 €1 329 €--22 756 €
36 152 €4 602 €3 502 €1 550 €--21 207 €
46 275 €4 499 €3 399 €1 776 €--19 430 €
56 401 €4 391 €3 291 €2 009 €--17 421 €
66 529 €4 280 €3 180 €2 248 €--15 173 €
76 659 €4 165 €3 065 €2 494 €--12 679 €
86 792 €4 046 €2 946 €2 746 €--9 933 €
96 928 €3 922 €2 822 €3 006 €--6 927 €
107 067 €3 794 €2 694 €3 272 €--3 655 €
117 208 €3 662 €2 562 €3 546 €--109 €
127 352 €3 525 €2 425 €3 828 €---
137 499 €3 382 €2 282 €4 117 €---
147 649 €3 235 €2 135 €4 414 €---
157 802 €3 083 €1 982 €4 720 €---
167 958 €2 924 €1 824 €5 034 €---
178 117 €2 761 €1 661 €5 357 €---
188 280 €2 591 €1 491 €5 689 €---
198 445 €2 415 €1 315 €6 030 €---
208 614 €2 233 €1 133 €6 381 €---
218 787 €2 045 €945 €6 742 €---
228 962 €1 850 €749 €7 113 €---
239 142 €1 647 €547 €7 494 €---
249 324 €1 438 €338 €7 887 €---
259 511 €1 221 €120 €8 290 €---
TOTAL189 398 €127 813 €53 710 €61 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 61 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €0 €+1 242 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €0 €+1 242 €
9+1 242 €0 €+1 242 €
10+1 242 €0 €+1 242 €
11+1 242 €0 €+1 242 €
12+1 242 €+1 148 €+94 €
13+1 242 €+1 235 €+7 €
14+1 242 €+1 324 €-82 €
15+1 242 €+1 416 €-174 €
16+1 242 €+1 510 €-268 €
17+1 242 €+1 607 €-365 €
18+1 242 €+1 707 €-465 €
19+1 242 €+1 809 €-567 €
20+1 242 €+1 914 €-672 €
21+1 242 €+2 022 €-780 €
22+1 242 €+2 134 €-892 €
23+1 242 €+2 248 €-1 006 €
24+1 242 €+2 366 €-1 124 €
25+1 242 €+2 487 €-1 245 €
Total+31 050 €+18 508 €+12 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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