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Maison 2 pièces 44 m²

Bien expiré
VillePézènes-les-Mines (34)
Surface44m²
Coût Total91 678€
Loyer Annuel5 022€
Rentabilité5.48%
Cashflow/mois-97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 51 600 €
Surface : 44 m²
Prix au m² : 1 172,73 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Jolie maison de village en pierre avec terrasses et vues à Les Montades, près de Bédarieux – quelques travaux

A42474RAB34 - Nichée au cœur du joli hameau des Montades, cette charmante maison de village en pierre d'une chambre est pleine de caractère et bénéficie d'un cadre merveilleusement paisible. Entouré de campagne et offrant une vue imprenable, le hameau est tranquille et préservé, tout en étant idéalement situé à seulement 13 km de la ville animée de Bédarieux, où vous trouverez des magasins, des marchés, des cafés, des écoles, des services médicaux et des transports. Cette maison originale ferait une charmante maison de vacances et un endroit idéal pour s'évader.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : UF-A42474RAB34 Date de réalisation du diagnostic : 20/01/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 020 € et 1 380 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pézènes-les-Mines
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34600
Coordonnées : 43.604115, 3.227351
Total : 91 678€
Prix d'acquisition : 51 600€
Travaux : 35 950€
Valeur du bien : 87 550€
Frais de notaire : 4 128€
Coût estimé : 4 128€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44m²
Loyer prédit : 9.51€/m²/mois
Fourchette : 6.90€ - 13.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 418€/mois
Loyer annuel estimé : 5022€/an
Fourchette totale : 304€ - 576€/mois
Fourchette annuelle : 3645€ - 6917€/an
Rentabilité brute :5.48%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 7.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 678€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,98€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 473,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 495,86€
Coût de l'assurance :7 792,63€
Taxe foncière : 502,16€/an
Soit par mois : 41,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 418,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 515,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-96,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 44 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement de la cheminée
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 950 €(817 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (15 m²) × 200€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pézènes-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 418 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 022 €/an
Calcul : 418 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 950 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 678 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 312 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 502 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 714 €
Revenus locatifs : +5 022 €
Charges déductibles : -39 714 €
Résultat foncier Année 1 : -34 692 €(Déficit de 34 692 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 292 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 764 €/an
Revenus locatifs : +5 022 €
Charges déductibles : -3 764 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 258 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13292.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 51 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 33 540 €(65% de 51 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 220 €/an
Calcul : 33 540 € × 3,636% = 1 220 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 022 €39 717 €2 953 €-34 695 €21 400 €13 295 €13 295 €
25 122 €3 687 €2 873 €1 435 €--11 860 €
35 224 €3 604 €2 790 €1 620 €--10 240 €
45 329 €3 519 €2 705 €1 810 €--8 430 €
55 435 €3 431 €2 617 €2 005 €--6 425 €
65 544 €3 340 €2 526 €2 204 €--4 221 €
75 655 €3 246 €2 432 €2 409 €--1 812 €
85 768 €3 149 €2 335 €2 619 €---
95 884 €3 048 €2 235 €2 835 €---
106 001 €2 945 €2 131 €3 056 €---
116 121 €2 838 €2 024 €3 284 €---
126 244 €2 727 €1 913 €3 517 €---
136 369 €2 613 €1 799 €3 756 €---
146 496 €2 495 €1 681 €4 001 €---
156 626 €2 373 €1 559 €4 253 €---
166 758 €2 247 €1 433 €4 512 €---
176 894 €2 117 €1 303 €4 777 €---
187 031 €1 982 €1 168 €5 049 €---
197 172 €1 843 €1 029 €5 329 €---
207 315 €1 700 €886 €5 616 €---
217 462 €1 551 €737 €5 910 €---
227 611 €1 398 €584 €6 213 €---
237 763 €1 240 €426 €6 523 €---
247 918 €1 076 €262 €6 842 €---
258 077 €907 €94 €7 169 €---
TOTAL160 842 €98 792 €42 496 €62 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 62 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 022 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 055 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 055 €-6 420 €+7 475 €
2+1 055 €0 €+1 055 €
3+1 055 €0 €+1 055 €
4+1 055 €0 €+1 055 €
5+1 055 €0 €+1 055 €
6+1 055 €0 €+1 055 €
7+1 055 €0 €+1 055 €
8+1 055 €+242 €+813 €
9+1 055 €+851 €+204 €
10+1 055 €+917 €+138 €
11+1 055 €+985 €+70 €
12+1 055 €+1 055 €0 €
13+1 055 €+1 127 €-72 €
14+1 055 €+1 200 €-145 €
15+1 055 €+1 276 €-221 €
16+1 055 €+1 353 €-298 €
17+1 055 €+1 433 €-378 €
18+1 055 €+1 515 €-460 €
19+1 055 €+1 599 €-544 €
20+1 055 €+1 685 €-630 €
21+1 055 €+1 773 €-718 €
22+1 055 €+1 864 €-809 €
23+1 055 €+1 957 €-902 €
24+1 055 €+2 053 €-998 €
25+1 055 €+2 151 €-1 096 €
Total+26 375 €+18 615 €+7 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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