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Appartement 4 pièces 63 m²

VilleLourdes (65)
Surface63m²
Coût Total130 820€
Loyer Annuel6 427€
Rentabilité4.91%
Cashflow/mois-195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 174,6 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 63 m² - Appartement 4 pièces 63 m²

Appartement T4 dans une agréable résidence sécurisée, l'appartement est situé au 1er étage sans ascenseur, séjour, trois chambres, cuisine indépendante, salle d'eau avec douche, wc séparés. Les plus de ce logement: des faibles charges de copropriété, un balcon exposé sud donnant sur les espaces verts de l'immeuble, une cave et un local à vélo collectif. Possibilité d'acheter un garage dans la résidence en sus du prix. Travaux  à prévoir.

Surface : 63 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 84 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/12/2025

Consommation énergie primaire : 347 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 341 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 940 € et 2 660 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lourdes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65100
Coordonnées : 43.087000, -0.043578
Total : 130 820€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 50 900€
Valeur du bien : 124 900€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 7.06€ - 10.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6427€/an
Fourchette totale : 444€ - 645€/mois
Fourchette annuelle : 5334€ - 7744€/an
Rentabilité brute :4.91%
Fourchette de rentabilité :4.08% - 5.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 285 €/m²
Basé sur :141 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :80 955 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-6 955€ (-8.6%)
Marge achat-revente :-49 865€ (-61.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :638,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :38,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 677,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 847,02€
Coût de l'assurance :11 446,75€
Taxe foncière : 642,70€/an
Soit par mois : 53,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 535,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 730,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 347 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état visible parmi les autres pièces
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 900 €(808 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 800€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:10 800€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon:9 700€
    Rénovation complète salon: 1 salon × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:7 600€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lourdes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 427 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 222 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 458 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 223 €
Revenus locatifs : +6 427 €
Charges déductibles : -56 223 €
Résultat foncier Année 1 : -49 796 €(Déficit de 49 796 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 396 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 323 €/an
Revenus locatifs : +6 427 €
Charges déductibles : -5 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28395.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 427 €56 227 €4 227 €-49 800 €21 400 €28 400 €28 400 €
26 556 €5 213 €4 112 €1 343 €--27 058 €
36 687 €5 095 €3 994 €1 592 €--25 466 €
46 820 €4 973 €3 872 €1 847 €--23 619 €
56 957 €4 847 €3 747 €2 110 €--21 509 €
67 096 €4 717 €3 616 €2 379 €--19 130 €
77 238 €4 583 €3 482 €2 655 €--16 475 €
87 383 €4 444 €3 343 €2 939 €--13 536 €
97 530 €4 300 €3 200 €3 230 €--10 305 €
107 681 €4 152 €3 051 €3 529 €--6 776 €
117 834 €3 999 €2 898 €3 836 €--2 941 €
127 991 €3 840 €2 740 €4 151 €---
138 151 €3 677 €2 576 €4 474 €---
148 314 €3 508 €2 407 €4 806 €---
158 480 €3 333 €2 233 €5 147 €---
168 650 €3 153 €2 052 €5 497 €---
178 823 €2 966 €1 866 €5 856 €---
188 999 €2 774 €1 673 €6 225 €---
199 179 €2 575 €1 474 €6 604 €---
209 363 €2 369 €1 269 €6 994 €---
219 550 €2 157 €1 056 €7 393 €---
229 741 €1 938 €837 €7 804 €---
239 936 €1 711 €610 €8 225 €---
2410 135 €1 477 €376 €8 658 €---
2510 337 €1 235 €134 €9 103 €---
TOTAL205 858 €139 261 €60 847 €66 597 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 597 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-6 420 €+7 770 €
2+1 350 €0 €+1 350 €
3+1 350 €0 €+1 350 €
4+1 350 €0 €+1 350 €
5+1 350 €0 €+1 350 €
6+1 350 €0 €+1 350 €
7+1 350 €0 €+1 350 €
8+1 350 €0 €+1 350 €
9+1 350 €0 €+1 350 €
10+1 350 €0 €+1 350 €
11+1 350 €0 €+1 350 €
12+1 350 €+1 245 €+105 €
13+1 350 €+1 342 €+8 €
14+1 350 €+1 442 €-92 €
15+1 350 €+1 544 €-194 €
16+1 350 €+1 649 €-299 €
17+1 350 €+1 757 €-407 €
18+1 350 €+1 868 €-518 €
19+1 350 €+1 981 €-631 €
20+1 350 €+2 098 €-748 €
21+1 350 €+2 218 €-868 €
22+1 350 €+2 341 €-991 €
23+1 350 €+2 468 €-1 118 €
24+1 350 €+2 597 €-1 247 €
25+1 350 €+2 731 €-1 381 €
Total+33 750 €+20 861 €+12 889 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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