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Appartement 3 pièces 65 m²

VilleAurillac (15)
Surface65
Coût Total111 786
Loyer Annuel7 602
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-22
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 200 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 141,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SELAS B&B Notaires vous proposent : Appartement à vendre - AURILLAC (15000)


AURILLAC, à vendre, appartement de type 3 comprenant, entrée, W.C, cuisine, salon/séjour donnant sur balcon, deux chambres, salle d'eau

Remarques et équipements

Les fenêtres sont en double vitrage PVC, les volets sont persiennes PVC

Le chauffage est individuel par des convecteurs électriques, l'eau chaude est produite par un chauffe-eau électrique

Dépendances

Cave, Place de parking


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SELAS B&B Notaires - Notaires à Aurillac - N° SIRET : 34532519500013


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Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/05/2026

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 370 € et 1 870 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928017, 2.447123
Total : 111 786
Prix d'acquisition : 74 200
Travaux : 31 650
Valeur du bien : 105 850
Frais de notaire : 5 936
Coût estimé : 5 936
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 634€/mois
Loyer annuel estimé : 7602€/an
Fourchette totale : 487€ - 824€/mois
Fourchette annuelle : 5842€ - 9893€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.23% - 8.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 341,46 €/m²
Basé sur :395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 195
Prix d'achat :74 200
Décote à l'achat :-12 995 (-14.9%)
Marge achat-revente :-24 591€ (-28.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 786
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :32,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 592,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 102,12
Coût de l'assurance :9 781,28
Taxe foncière : 760,22€/an
Soit par mois : 63,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 633,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état moyen visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 650(487 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude - Remplacement système:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:7 500
    Cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:8 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1600€/m² = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 634 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Calcul : 634 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 863 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 786 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 391 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 760 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 665
Revenus locatifs : +7 602
Charges déductibles : -36 665
Résultat foncier Année 1 : -29 063(Déficit de 29 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 663
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 015 €/an
Revenus locatifs : +7 602
Charges déductibles : -5 015
Résultat foncier Années 2+ : 2 587 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7662.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 230(65% de 74 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 754 €/an
Calcul : 48 230 € × 3,636% = 1 754
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 60236 6693 867-29 06621 400 €7 666 €7 666 €
27 7544 9173 7662 837--4 829 €
37 9094 8123 6613 097--1 732 €
48 0684 7043 5523 364---
58 2294 5913 4403 638---
68 3934 4753 3233 919---
78 5614 3543 2034 207---
88 7334 2293 0784 503---
98 9074 1002 9484 808---
109 0853 9662 8145 120---
119 2673 8272 6755 440---
129 4523 6832 5325 769---
139 6413 5342 3836 107---
149 8343 3802 2296 454---
1510 0313 2212 0696 810---
1610 2323 0561 9047 176---
1710 4362 8841 7337 552---
1810 6452 7071 5567 938---
1910 8582 5241 3728 334---
2011 0752 3341 1828 741---
2111 2972 1379859 160---
2211 5221 9337829 589---
2311 7531 72257010 031---
2411 9881 50335210 485---
2512 2281 27712610 951---
TOTAL243 502116 53956 102126 96321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 963
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 602 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 596 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 596-6 420+8 016
2+1 5960+1 596
3+1 5960+1 596
4+1 596+489+1 107
5+1 596+1 091+505
6+1 596+1 176+420
7+1 596+1 262+334
8+1 596+1 351+245
9+1 596+1 442+154
10+1 596+1 536+60
11+1 596+1 632-36
12+1 596+1 731-135
13+1 596+1 832-236
14+1 596+1 936-340
15+1 596+2 043-447
16+1 596+2 153-557
17+1 596+2 266-670
18+1 596+2 381-785
19+1 596+2 500-904
20+1 596+2 622-1 026
21+1 596+2 748-1 152
22+1 596+2 877-1 281
23+1 596+3 009-1 413
24+1 596+3 145-1 549
25+1 596+3 285-1 689
Total+39 900+38 089+1 811
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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