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Maison à vendre

VilleCazaubon (32)
Surface184m²
Coût Total155 960€
Loyer Annuel16 064€
Rentabilité10.30%
Cashflow/mois+377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 184 m²
Prix au m² : 608,7 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, 2 salles de bain, Cheminée, 6 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

A proximité immédiate des commerces et services de Cazaubon, à quelques minutes de la station thermale de Barbotan les Thermes, maison mitoyenne rénovée de 185 m2 sur 2 étages avec jardin de 70 m2 et garage. Cette maison traversante se compose au rez-de-chaussée d'une cuisine et séjour d'environ 60 m2 avec cheminée donnant sur un petit jardin avec terrasse couverte. A l'étage, 3 chambres spacieuses, salle d'eau et wc séparé. L'escalier mène au 3ème niveau sur un grand palier doté de 2 autres chambres, un bureau pouvant faire office de chambre d'appoint, salle de bain et wc. Pompe à chaleur réversible air/air. Poèle à bois dans cheminée. Bonne isolation toiture. Assainissement collectif. A prévoir : poursuivre les petits travaux de rénovation (double vitrage sur ouvertures des étages) Idéal pour primo accédant ou pour famille avec enfants.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 112 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Sylvie TOURNÉ - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de AUCH sous le numéro 889 360 541

Ville : Cazaubon
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32150
Coordonnées : 43.918983, -0.039033
Total : 155 960€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 35 000€
Valeur du bien : 147 000€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 184m²
Loyer prédit : 7.28€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 10.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16064€/an
Fourchette totale : 974€ - 1839€/mois
Fourchette annuelle : 11691€ - 22073€/an
Rentabilité brute :10.30%
Fourchette de rentabilité :7.50% - 14.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 717,27 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :315 977 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-203 977€ (-64.6%)
Marge achat-revente :160 017€ (50.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :45,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 827,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 773,92€
Coût de l'assurance :13 646,50€
Taxe foncière : 1 606,39€/an
Soit par mois : 133,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 338,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :376,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur réversible air/air existante
Quantité: 1 système pour 184 m²
Raison: DPE D - Maison - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour les ouvertures des étages
Quantité: environ 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 000 €(190 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Pose parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cazaubon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 064 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 573 €
Revenus locatifs : +16 064 €
Charges déductibles : -42 573 €
Résultat foncier Année 1 : -26 509 €(Déficit de 26 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 109 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 573 €/an
Revenus locatifs : +16 064 €
Charges déductibles : -7 573 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 491 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5109.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 064 €42 579 €5 426 €-26 515 €21 400 €5 115 €5 115 €
216 385 €7 437 €5 284 €8 948 €---
316 713 €7 290 €5 138 €9 423 €---
417 047 €7 138 €4 986 €9 909 €---
517 388 €6 980 €4 828 €10 408 €---
617 736 €6 817 €4 665 €10 919 €---
718 091 €6 648 €4 496 €11 443 €---
818 452 €6 473 €4 321 €11 979 €---
918 821 €6 292 €4 139 €12 530 €---
1019 198 €6 104 €3 952 €13 094 €---
1119 582 €5 909 €3 757 €13 673 €---
1219 973 €5 708 €3 556 €14 266 €---
1320 373 €5 499 €3 347 €14 874 €---
1420 780 €5 283 €3 131 €15 497 €---
1521 196 €5 059 €2 907 €16 137 €---
1621 620 €4 827 €2 675 €16 793 €---
1722 052 €4 587 €2 435 €17 465 €---
1822 493 €4 338 €2 186 €18 155 €---
1922 943 €4 081 €1 928 €18 863 €---
2023 402 €3 814 €1 661 €19 589 €---
2123 870 €3 537 €1 385 €20 333 €---
2224 348 €3 251 €1 099 €21 097 €---
2324 835 €2 954 €802 €21 880 €---
2425 331 €2 647 €495 €22 684 €---
2525 838 €2 329 €177 €23 509 €---
TOTAL514 533 €167 580 €78 774 €346 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 346 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 373 €-6 420 €+9 793 €
2+3 373 €+1 150 €+2 223 €
3+3 373 €+2 827 €+546 €
4+3 373 €+2 973 €+400 €
5+3 373 €+3 122 €+251 €
6+3 373 €+3 276 €+97 €
7+3 373 €+3 433 €-60 €
8+3 373 €+3 594 €-221 €
9+3 373 €+3 759 €-386 €
10+3 373 €+3 928 €-555 €
11+3 373 €+4 102 €-729 €
12+3 373 €+4 280 €-907 €
13+3 373 €+4 462 €-1 089 €
14+3 373 €+4 649 €-1 276 €
15+3 373 €+4 841 €-1 468 €
16+3 373 €+5 038 €-1 665 €
17+3 373 €+5 240 €-1 867 €
18+3 373 €+5 447 €-2 074 €
19+3 373 €+5 659 €-2 286 €
20+3 373 €+5 877 €-2 504 €
21+3 373 €+6 100 €-2 727 €
22+3 373 €+6 329 €-2 956 €
23+3 373 €+6 564 €-3 191 €
24+3 373 €+6 805 €-3 432 €
25+3 373 €+7 053 €-3 680 €
Total+84 325 €+104 086 €+-19 761 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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