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Vente maison de village

VilleCorneilla-la-Rivière (66)
Surface149m²
Coût Total179 960€
Loyer Annuel15 994€
Rentabilité8.89%
Cashflow/mois+247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 132 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 885,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de maître dans ancienne propriété viticole, beaucoup de cachets, très ensoleillé , très calme avec mur en cailleroux à 15 mn de Perpignan par voie rapide dans village très agréable et dynamique. 1 place de parking dans cour en indivise REZ DE CHAUSSEE:

  • entrée 6m2
  • hall d'entrée desservant large escalier WC, arrière cuisine
  • cuisine 16 m2
  • salle à manger salon très lumineux 35 m2 1ER ETAGE
  • 3 chambres avec balcons
  • 2 salles d'eau avec 1 WC
  • 1 dressing
  • petite cour terrasse 5m2 2 EME ETAGE
  • grenier carrelé avec électricité Dans l'ensemble les fenêtres sont en double vitrage et le sol en carreaux de ciment ou parquet maison a raffraichir mais habitable de suite contacter par mail
Ville : Corneilla-la-Rivière
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66550
Coordonnées : 42.703730, 2.725370
Total : 179 960€
Prix d'acquisition : 132 000€
Travaux : 37 400€
Valeur du bien : 169 400€
Frais de notaire : 10 560€
Coût estimé : 10 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 8.94€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 12.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1333€/mois
Loyer annuel estimé : 15994€/an
Fourchette totale : 989€ - 1795€/mois
Fourchette annuelle : 11873€ - 21543€/an
Rentabilité brute :8.89%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 11.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 873,56 €/m²
Basé sur :35 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :279 160 €
Prix d'achat :132 000 €
Décote à l'achat :-147 160€ (-52.7%)
Marge achat-revente :99 200€ (35.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :880,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :71,98€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 952,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 274,47€
Coût de l'assurance :21 595,20€
Taxe foncière : 1 599,35€/an
Soit par mois : 133,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 332,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 086,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :246,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (placards, électroménager) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon (peinture, revêtement si nécessaire)
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 400 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (amélioration de l'étanchéité incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (12 m²) × 1000€/m² = 12000€ (éléments et électroménager inclus)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (remplacement sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres:5 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 3600€ (pose incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (fourniture et pose incluses)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Corneilla-la-Rivière (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 333 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 994 €/an
Calcul : 1 333 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 960 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 599 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 707 €
Revenus locatifs : +15 994 €
Charges déductibles : -45 707 €
Résultat foncier Année 1 : -29 714 €(Déficit de 29 714 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 314 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 307 €/an
Revenus locatifs : +15 994 €
Charges déductibles : -8 307 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 686 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8313.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 132 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 120 €/an
Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 994 €45 713 €5 850 €-29 720 €21 400 €8 320 €8 320 €
216 313 €8 155 €5 692 €8 158 €--162 €
316 640 €7 993 €5 529 €8 647 €---
416 972 €7 824 €5 361 €9 148 €---
517 312 €7 650 €5 187 €9 662 €---
617 658 €7 471 €5 007 €10 188 €---
718 011 €7 285 €4 822 €10 727 €---
818 372 €7 093 €4 630 €11 279 €---
918 739 €6 894 €4 431 €11 845 €---
1019 114 €6 689 €4 226 €12 424 €---
1119 496 €6 477 €4 014 €13 019 €---
1219 886 €6 259 €3 795 €13 627 €---
1320 284 €6 032 €3 569 €14 251 €---
1420 689 €5 798 €3 335 €14 891 €---
1521 103 €5 557 €3 094 €15 546 €---
1621 525 €5 307 €2 844 €16 218 €---
1721 956 €5 049 €2 586 €16 907 €---
1822 395 €4 782 €2 319 €17 612 €---
1922 843 €4 507 €2 044 €18 336 €---
2023 300 €4 222 €1 759 €19 077 €---
2123 766 €3 928 €1 465 €19 838 €---
2224 241 €3 624 €1 161 €20 617 €---
2324 726 €3 309 €846 €21 416 €---
2425 220 €2 985 €522 €22 235 €---
2525 725 €2 649 €186 €23 075 €---
TOTAL512 277 €183 253 €84 274 €329 024 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 329 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 994 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 359 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 359 €-6 420 €+9 779 €
2+3 359 €0 €+3 359 €
3+3 359 €+2 546 €+813 €
4+3 359 €+2 744 €+615 €
5+3 359 €+2 898 €+461 €
6+3 359 €+3 056 €+303 €
7+3 359 €+3 218 €+141 €
8+3 359 €+3 384 €-25 €
9+3 359 €+3 553 €-194 €
10+3 359 €+3 727 €-368 €
11+3 359 €+3 906 €-547 €
12+3 359 €+4 088 €-729 €
13+3 359 €+4 275 €-916 €
14+3 359 €+4 467 €-1 108 €
15+3 359 €+4 664 €-1 305 €
16+3 359 €+4 865 €-1 506 €
17+3 359 €+5 072 €-1 713 €
18+3 359 €+5 284 €-1 925 €
19+3 359 €+5 501 €-2 142 €
20+3 359 €+5 723 €-2 364 €
21+3 359 €+5 951 €-2 592 €
22+3 359 €+6 185 €-2 826 €
23+3 359 €+6 425 €-3 066 €
24+3 359 €+6 671 €-3 312 €
25+3 359 €+6 923 €-3 564 €
Total+83 975 €+98 707 €+-14 732 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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