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T3 NANTES OUEST

VilleNantes (44)
Surface66
Coût Total124 520
Loyer Annuel10 616
Rentabilité8.53%
Cashflow/mois-16
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

L'agence Foncia Achat / Vente de Saint-Herblain vous propose en exclusivité ce bel appartement T3 situé dans le secteur Bellevue Nantes Ouest. Idéalement situé, à deux pas de l'arrêt Jamet de la ligne 1 du tramway, il bénéficie de la proximité immédiate des commerces, des écoles, des services et d'un accès rapide au périphérique. Situé au 2ème étage avec ascenseur d'une résidence des années 70, il se compose d'une spacieuse entrée avec placards, d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. Une cave ainsi qu'une place de parking privative viennent compléter ce bien. Les charges de copropriété comprennent le chauffage, l'eau froide ainsi que l'entretien des parties communes et des espaces verts. Un appartement fonctionnel, lumineux et idéalement situé, à découvrir sans tarder.

Lucie. PATTYN Agent commercial +33624332268 - lucie.pattyn.externe@foncia.com RSAC n°835 023 524 à NANTES FONCIA Saint-Herblain 39 Rue d'Aquitaine - 44800 Saint-Herblain - CPI74012016000012160 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/saint-herblain-44800/agence-immobiliere/foncia-transaction-saint-herblain-3646

Ville : Nantes
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44100
Coordonnées : 47.209336, -1.609004
Total : 124 520
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 17 600
Valeur du bien : 116 600
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.11€ - 17.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 885€/mois
Loyer annuel estimé : 10616€/an
Fourchette totale : 667€ - 1173€/mois
Fourchette annuelle : 8009€ - 14071€/an
Rentabilité brute :8.53%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 939,85 €/m²
Basé sur :332 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 030
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-29 030 (-22.7%)
Marge achat-revente :3 510€ (2.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :124 520
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :625,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :36,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 661,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 094,52
Coût de l'assurance :10 895,50
Taxe foncière : 1 061,59€/an
Soit par mois : 88,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 884,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour des installations
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 600(267 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une rénovation standard.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 885 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Calcul : 885 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 341 €/an
Base de calcul : Emprunt de 124 520 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 436 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 238
Revenus locatifs : +10 616
Charges déductibles : -25 238
Résultat foncier Année 1 : -14 622(Déficit de 14 622 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 922
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 638 €/an
Revenus locatifs : +10 616
Charges déductibles : -7 638
Résultat foncier Années 2+ : 2 978 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3922.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 61625 2424 345-14 62610 700 €3 926 €3 926 €
210 8287 5294 2313 299--627 €
311 0457 4114 1143 633---
411 2667 2903 9923 976---
511 4917 1643 8664 327---
611 7217 0333 7364 688---
711 9556 8983 6015 057---
812 1946 7583 4615 436---
912 4386 6133 3155 825---
1012 6876 4633 1656 225---
1112 9416 3073 0096 634---
1213 2006 1462 8487 054---
1313 4645 9792 6817 485---
1413 7335 8052 5087 927---
1514 0085 6262 3298 381---
1614 2885 4412 1438 847---
1714 5735 2481 9519 325---
1814 8655 0491 7529 816---
1915 1624 8431 54510 320---
2015 4654 6291 33110 837---
2115 7754 4071 11011 368---
2216 0904 17888011 912---
2316 4123 94064312 472---
2416 7403 69439713 046---
2517 0753 43914213 636---
TOTAL340 032163 13063 095176 90210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 176 902
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 616 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 229-3 210+5 439
2+2 2290+2 229
3+2 229+902+1 327
4+2 229+1 193+1 036
5+2 229+1 298+931
6+2 229+1 406+823
7+2 229+1 517+712
8+2 229+1 631+598
9+2 229+1 748+481
10+2 229+1 867+362
11+2 229+1 990+239
12+2 229+2 116+113
13+2 229+2 246-17
14+2 229+2 378-149
15+2 229+2 514-285
16+2 229+2 654-425
17+2 229+2 798-569
18+2 229+2 945-716
19+2 229+3 096-867
20+2 229+3 251-1 022
21+2 229+3 410-1 181
22+2 229+3 574-1 345
23+2 229+3 742-1 513
24+2 229+3 914-1 685
25+2 229+4 091-1 862
Total+55 725+53 071+2 654
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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