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Maison 7 pièces 166 m²

VilleRoussennac (12)
Surface166m²
Coût Total162 300€
Loyer Annuel15 483€
Rentabilité9.54%
Cashflow/mois+325€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 166 m²
Prix au m² : 530,12 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 166 m² - Maison en pierre de 7 pièces principales

Maison de village en pierre de 166 m2 sur 3 niveaux avec jardin non attenant de plus de 600 m2 avec garage. Charme authentique, pièce de vie avec cheminée, salon avec ancien cantou, cuisine, 6 chambres, combles aménageables. Tout-à-l'égout. Beau potentiel pour cette demeure pleine de caractère. A visiter sans tarder ! Honoraires à charge acquéreur : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 496-999 Date de réalisation du diagnostic : 25/02/2025 Prix hors honoraires : 80 073 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 130 € et 8 340 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Roussennac
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12220
Coordonnées : 44.454872, 2.252378
Total : 162 300€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 67 260€
Valeur du bien : 155 260€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 166m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 6.24€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1290€/mois
Loyer annuel estimé : 15483€/an
Fourchette totale : 1037€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 12439€ - 19272€/an
Rentabilité brute :9.54%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 11.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 525,05 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :253 157 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-165 157€ (-65.2%)
Marge achat-revente :90 857€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :795,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,58€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 835,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 262,29€
Coût de l'assurance :12 172,50€
Taxe foncière : 1 548,34€/an
Soit par mois : 129,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 290,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 964,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :325,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 166 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 166 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 20 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la plomberie existante
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer un bon fonctionnement et conformité aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 260 €(405 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 960€
    Isolation toiture/combles: 166 m² × 60€/m² = 9960€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 600€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 90 m² × 80€/m² = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 000€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie - Mise aux normes:4 000€
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roussennac. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué).

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 290 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 483 €/an
Calcul : 1 290 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 287 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 300 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 548 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 582 €
Revenus locatifs : +15 483 €
Charges déductibles : -74 582 €
Résultat foncier Année 1 : -59 099 €(Déficit de 59 099 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 699 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 322 €/an
Revenus locatifs : +15 483 €
Charges déductibles : -7 322 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 161 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37698.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 483 €74 587 €5 292 €-59 104 €21 400 €37 704 €37 704 €
215 793 €7 185 €5 150 €8 608 €--29 096 €
316 109 €7 038 €5 002 €9 071 €--20 024 €
416 431 €6 886 €4 850 €9 546 €--10 479 €
516 760 €6 728 €4 693 €10 031 €--448 €
617 095 €6 566 €4 531 €10 529 €---
717 437 €6 398 €4 363 €11 039 €---
817 786 €6 224 €4 189 €11 561 €---
918 141 €6 045 €4 010 €12 096 €---
1018 504 €5 860 €3 824 €12 644 €---
1118 874 €5 668 €3 633 €13 206 €---
1219 252 €5 470 €3 435 €13 782 €---
1319 637 €5 265 €3 230 €14 371 €---
1420 029 €5 054 €3 019 €14 975 €---
1520 430 €4 835 €2 800 €15 595 €---
1620 839 €4 610 €2 574 €16 229 €---
1721 255 €4 376 €2 341 €16 879 €---
1821 680 €4 135 €2 100 €17 546 €---
1922 114 €3 885 €1 850 €18 229 €---
2022 556 €3 628 €1 592 €18 929 €---
2123 007 €3 361 €1 326 €19 646 €---
2223 468 €3 086 €1 051 €20 382 €---
2323 937 €2 802 €766 €21 135 €---
2424 416 €2 508 €472 €21 908 €---
2524 904 €2 204 €168 €22 700 €---
TOTAL495 937 €194 403 €76 262 €301 534 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 534 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 483 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 252 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 252 €-6 420 €+9 672 €
2+3 252 €0 €+3 252 €
3+3 252 €0 €+3 252 €
4+3 252 €0 €+3 252 €
5+3 252 €0 €+3 252 €
6+3 252 €+3 024 €+228 €
7+3 252 €+3 312 €-60 €
8+3 252 €+3 468 €-216 €
9+3 252 €+3 629 €-377 €
10+3 252 €+3 793 €-541 €
11+3 252 €+3 962 €-710 €
12+3 252 €+4 134 €-882 €
13+3 252 €+4 311 €-1 059 €
14+3 252 €+4 493 €-1 241 €
15+3 252 €+4 678 €-1 426 €
16+3 252 €+4 869 €-1 617 €
17+3 252 €+5 064 €-1 812 €
18+3 252 €+5 264 €-2 012 €
19+3 252 €+5 469 €-2 217 €
20+3 252 €+5 679 €-2 427 €
21+3 252 €+5 894 €-2 642 €
22+3 252 €+6 114 €-2 862 €
23+3 252 €+6 341 €-3 089 €
24+3 252 €+6 572 €-3 320 €
25+3 252 €+6 810 €-3 558 €
Total+81 300 €+90 460 €+-9 160 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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