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Achat : Appartement Tourcoing (59200)

VilleTourcoing (59)
Surface75m²
Coût Total169 100€
Loyer Annuel10 138€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Sur les hauteurs de Maiche - 17 rue Pasteur : Un appartement T4, au 2ème étage, comprenant entrée, cuisine, séjour salon avec accès balcon bien orienté, trois chambres, salle de bains et Wc séparé  En annexes : une cave et un grenier. Cet appartement vous séduira par sa luminosité et son agencement.  Travaux de rénovation à prévoir. A Visiter Sans Tarder !

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Tourcoing
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59200
Coordonnées : 47.237380, 6.791480
Total : 169 100€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 50 300€
Valeur du bien : 160 300€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.00€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10138€/an
Fourchette totale : 675€ - 1057€/mois
Fourchette annuelle : 8102€ - 12685€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 093,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :157 000 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-47 000€ (-29.9%)
Marge achat-revente :-12 100€ (-7.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :837,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 886,83€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 153,76€
Coût de l'assurance :14 796,25€
Taxe foncière : 1 013,78€/an
Soit par mois : 84,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 844,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 971,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin d'un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 300 €(671 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:22 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:7 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tourcoing (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 138 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 676 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 100 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 582 €
Revenus locatifs : +10 138 €
Charges déductibles : -57 582 €
Résultat foncier Année 1 : -47 444 €(Déficit de 47 444 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 044 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 282 €/an
Revenus locatifs : +10 138 €
Charges déductibles : -7 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26044.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 138 €57 587 €5 682 €-47 450 €21 400 €26 050 €26 050 €
210 341 €7 137 €5 531 €3 204 €--22 845 €
310 547 €6 980 €5 375 €3 567 €--19 279 €
410 758 €6 819 €5 213 €3 939 €--15 339 €
510 974 €6 652 €5 046 €4 322 €--11 018 €
611 193 €6 479 €4 874 €4 714 €--6 304 €
711 417 €6 300 €4 695 €5 116 €--1 187 €
811 645 €6 115 €4 510 €5 530 €---
911 878 €5 924 €4 318 €5 954 €---
1012 116 €5 726 €4 120 €6 390 €---
1112 358 €5 521 €3 916 €6 837 €---
1212 605 €5 309 €3 704 €7 296 €---
1312 857 €5 090 €3 485 €7 767 €---
1413 114 €4 864 €3 258 €8 251 €---
1513 377 €4 629 €3 023 €8 748 €---
1613 644 €4 386 €2 781 €9 258 €---
1713 917 €4 135 €2 530 €9 782 €---
1814 195 €3 876 €2 270 €10 320 €---
1914 479 €3 607 €2 001 €10 872 €---
2014 769 €3 329 €1 723 €11 440 €---
2115 064 €3 041 €1 436 €12 023 €---
2215 366 €2 744 €1 138 €12 622 €---
2315 673 €2 436 €830 €13 237 €---
2415 986 €2 118 €512 €13 869 €---
2516 306 €1 788 €183 €14 518 €---
TOTAL324 718 €172 595 €82 154 €152 123 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 123 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 138 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 129 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 129 €-6 420 €+8 549 €
2+2 129 €0 €+2 129 €
3+2 129 €0 €+2 129 €
4+2 129 €0 €+2 129 €
5+2 129 €0 €+2 129 €
6+2 129 €0 €+2 129 €
7+2 129 €0 €+2 129 €
8+2 129 €+1 303 €+826 €
9+2 129 €+1 786 €+343 €
10+2 129 €+1 917 €+212 €
11+2 129 €+2 051 €+78 €
12+2 129 €+2 189 €-60 €
13+2 129 €+2 330 €-201 €
14+2 129 €+2 475 €-346 €
15+2 129 €+2 624 €-495 €
16+2 129 €+2 777 €-648 €
17+2 129 €+2 935 €-806 €
18+2 129 €+3 096 €-967 €
19+2 129 €+3 262 €-1 133 €
20+2 129 €+3 432 €-1 303 €
21+2 129 €+3 607 €-1 478 €
22+2 129 €+3 787 €-1 658 €
23+2 129 €+3 971 €-1 842 €
24+2 129 €+4 161 €-2 032 €
25+2 129 €+4 355 €-2 226 €
Total+53 225 €+45 637 €+7 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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