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Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface66.95
Coût Total130 240
Loyer Annuel8 467
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-47
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 66.95 m²
Prix au m² : 1 239,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 10

A VENDRE APPARTEMENT TYPE 3 AVEC GARAGE - ALES Idéalement situé, cet appartement traversant de type 3 bénéficie d'une vue dégagée sur le Gardon et d'un emplacement privilégié, à deux pas de toutes les commodités du centre-ville accessibles à pied. Il se compose d'une vaste entrée, d'une cuisine aménagée avec son cellier, d'un séjour lumineux ouvrant sur la véranda, de deux chambres, d'un espace rangement, d'une salle de bain ainsi que de WC séparés. Les atouts supplémentaires : Un garage de plus de 31m² et une cave ! Les charges comprennent le chauffage A visiter sans tarder. CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER - TRANSACTION - LOCATION - GESTION - SYNDIC . Agence principale : 18 avenue du Général de Gaulle - 30100 ALES - Agence relais : 647 route d'Alès - 30380 SAINT CHRISTOL LES ALES Bien proposé par Jonathan VAUQUIER EI, agent commercial (RSAC 852323658) - https://www.century21.fr/trouver_agence/agence/14536389103/

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.122969, 4.076776
Total : 130 240
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 40 600
Valeur du bien : 123 600
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.95
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8467€/an
Fourchette totale : 557€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6680€ - 10733€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 858,09
Coût de l'assurance :11 396,00
Taxe foncière : 846,71€/an
Soit par mois : 70,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 66.95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en carrelage usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 900
    Carrelage: 30 m² × 130€/m² = 3900€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant 50% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 240 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 249
Revenus locatifs : +8 467
Charges déductibles : -46 249
Résultat foncier Année 1 : -37 781(Déficit de 37 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 381
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +8 467
Charges déductibles : -5 649
Résultat foncier Années 2+ : 2 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16381.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 46746 2534 350-37 78621 400 €16 386 €16 386 €
28 6365 5374 2343 100--13 286 €
38 8095 4174 1153 392--9 894 €
48 9855 2933 9913 692--6 202 €
59 1655 1653 8624 000--2 202 €
69 3485 0323 7304 316---
79 5354 8953 5934 640---
89 7264 7543 4514 972---
99 9214 6073 3045 314---
1010 1194 4553 1535 664---
1110 3214 2982 9966 023---
1210 5284 1362 8336 392---
1310 7383 9682 6656 770---
1410 9533 7942 4927 159---
1511 1723 6152 3127 557---
1611 3963 4292 1267 967---
1711 6233 2371 9348 387---
1811 8563 0381 7368 818---
1912 0932 8331 5309 261---
2012 3352 6201 3179 715---
2112 5822 4001 09710 182---
2212 8332 17287010 661---
2313 0901 93763511 153---
2413 3521 69439111 658---
2513 6191 44214012 177---
TOTAL271 203136 02262 858135 18121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 181
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778-6 420+8 198
2+1 7780+1 778
3+1 7780+1 778
4+1 7780+1 778
5+1 7780+1 778
6+1 778+634+1 144
7+1 778+1 392+386
8+1 778+1 492+286
9+1 778+1 594+184
10+1 778+1 699+79
11+1 778+1 807-29
12+1 778+1 918-140
13+1 778+2 031-253
14+1 778+2 148-370
15+1 778+2 267-489
16+1 778+2 390-612
17+1 778+2 516-738
18+1 778+2 645-867
19+1 778+2 778-1 000
20+1 778+2 915-1 137
21+1 778+3 054-1 276
22+1 778+3 198-1 420
23+1 778+3 346-1 568
24+1 778+3 497-1 719
25+1 778+3 653-1 875
Total+44 450+40 554+3 896
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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