Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleAlès (30)
Surface66.95m²
Coût Total130 240€
Loyer Annuel8 467€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 66.95 m²
Prix au m² : 1 239,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 10

A VENDRE APPARTEMENT TYPE 3 AVEC GARAGE - ALES Idéalement situé, cet appartement traversant de type 3 bénéficie d'une vue dégagée sur le Gardon et d'un emplacement privilégié, à deux pas de toutes les commodités du centre-ville accessibles à pied. Il se compose d'une vaste entrée, d'une cuisine aménagée avec son cellier, d'un séjour lumineux ouvrant sur la véranda, de deux chambres, d'un espace rangement, d'une salle de bain ainsi que de WC séparés. Les atouts supplémentaires : Un garage de plus de 31m² et une cave ! Les charges comprennent le chauffage A visiter sans tarder. CENTURY 21 IMPACT IMMOBILIER - TRANSACTION - LOCATION - GESTION - SYNDIC . Agence principale : 18 avenue du Général de Gaulle - 30100 ALES - Agence relais : 647 route d'Alès - 30380 SAINT CHRISTOL LES ALES Bien proposé par Jonathan VAUQUIER EI, agent commercial (RSAC 852323658) - https://www.century21.fr/trouver_agence/agence/14536389103/

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.122969, 4.076776
Total : 130 240€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 40 600€
Valeur du bien : 123 600€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.95m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8467€/an
Fourchette totale : 557€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 6680€ - 10733€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :643,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :37,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 681,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 858,09€
Coût de l'assurance :11 396,00€
Taxe foncière : 846,71€/an
Soit par mois : 70,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage actuel obsolète
Quantité: 1 système pour 66.95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - moquette usée nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en papier peint nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - sol en carrelage usé nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement ternie nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600 €(606 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant 40% main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:3 900€
    Carrelage: 30 m² × 130€/m² = 3900€ (incluant 50% main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant 50% main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 346 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 240 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 249 €
Revenus locatifs : +8 467 €
Charges déductibles : -46 249 €
Résultat foncier Année 1 : -37 781 €(Déficit de 37 781 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 381 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 649 €/an
Revenus locatifs : +8 467 €
Charges déductibles : -5 649 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 819 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16381.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 467 €46 253 €4 350 €-37 786 €21 400 €16 386 €16 386 €
28 636 €5 537 €4 234 €3 100 €--13 286 €
38 809 €5 417 €4 115 €3 392 €--9 894 €
48 985 €5 293 €3 991 €3 692 €--6 202 €
59 165 €5 165 €3 862 €4 000 €--2 202 €
69 348 €5 032 €3 730 €4 316 €---
79 535 €4 895 €3 593 €4 640 €---
89 726 €4 754 €3 451 €4 972 €---
99 921 €4 607 €3 304 €5 314 €---
1010 119 €4 455 €3 153 €5 664 €---
1110 321 €4 298 €2 996 €6 023 €---
1210 528 €4 136 €2 833 €6 392 €---
1310 738 €3 968 €2 665 €6 770 €---
1410 953 €3 794 €2 492 €7 159 €---
1511 172 €3 615 €2 312 €7 557 €---
1611 396 €3 429 €2 126 €7 967 €---
1711 623 €3 237 €1 934 €8 387 €---
1811 856 €3 038 €1 736 €8 818 €---
1912 093 €2 833 €1 530 €9 261 €---
2012 335 €2 620 €1 317 €9 715 €---
2112 582 €2 400 €1 097 €10 182 €---
2212 833 €2 172 €870 €10 661 €---
2313 090 €1 937 €635 €11 153 €---
2413 352 €1 694 €391 €11 658 €---
2513 619 €1 442 €140 €12 177 €---
TOTAL271 203 €136 022 €62 858 €135 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-6 420 €+8 198 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €0 €+1 778 €
4+1 778 €0 €+1 778 €
5+1 778 €0 €+1 778 €
6+1 778 €+634 €+1 144 €
7+1 778 €+1 392 €+386 €
8+1 778 €+1 492 €+286 €
9+1 778 €+1 594 €+184 €
10+1 778 €+1 699 €+79 €
11+1 778 €+1 807 €-29 €
12+1 778 €+1 918 €-140 €
13+1 778 €+2 031 €-253 €
14+1 778 €+2 148 €-370 €
15+1 778 €+2 267 €-489 €
16+1 778 €+2 390 €-612 €
17+1 778 €+2 516 €-738 €
18+1 778 €+2 645 €-867 €
19+1 778 €+2 778 €-1 000 €
20+1 778 €+2 915 €-1 137 €
21+1 778 €+3 054 €-1 276 €
22+1 778 €+3 198 €-1 420 €
23+1 778 €+3 346 €-1 568 €
24+1 778 €+3 497 €-1 719 €
25+1 778 €+3 653 €-1 875 €
Total+44 450 €+40 554 €+3 896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →