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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBelfort (90)
Surface103m²
Coût Total162 150€
Loyer Annuel11 310€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 155,34 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud-Ouest, Cave, Surface de 103 m², 5 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 1er étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage gaz, Cuisine séparée équipée, Salle de séjour : 36 m², 1 Box, Orientation Nord-Ouest, Situation : ville

L'Agence Immobilière Du Château vous propose cet Appartement avec 3 chambres + Garage situé au cœur du Quartier Brasse.

A deux pas de toutes les commodités (Epicerie, Boulangerie, Médecins, Ecoles, etc), des arrêts de bus et des pistes cyclables (Champs de Mars à 500m).

Il se compose d'une lumineuse pièce à vivre, d'une cuisine séparée avec cellier attenant et de 3 belles chambres.

Le gros plus : un GARAGE (très rare dans ce secteur)

Copropriété très bien entretenue.

Ville : Belfort
Département : Territoire de Belfort
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 90000
Coordonnées : 47.649350, 6.843000
Total : 162 150€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 33 630€
Valeur du bien : 152 630€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.13€ - 11.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 943€/mois
Loyer annuel estimé : 11310€/an
Fourchette totale : 734€ - 1210€/mois
Fourchette annuelle : 8809€ - 14521€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 143,24 €/m²
Basé sur :303 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :117 754 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+1 246€ (+1.1%)
Marge achat-revente :-44 396€ (-37.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,29€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 850,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 777,24€
Coût de l'assurance :14 188,13€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 942,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 100,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 103 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et remplacement du plan de travail usé
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CouloirRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: couloir (environ 6 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - couloir en état correct nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 630 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 600€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 350€
    Peinture chambres: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Couloir:180€
    Peinture couloir: 6 m² × 30€/m² = 180€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Belfort (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 943 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Calcul : 943 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 443 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 150 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 630 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 641 €
Revenus locatifs : +11 310 €
Charges déductibles : -42 641 €
Résultat foncier Année 1 : -31 330 €(Déficit de 31 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 930 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 011 €/an
Revenus locatifs : +11 310 €
Charges déductibles : -9 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9930.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 310 €42 646 €5 448 €-31 336 €21 400 €9 936 €9 936 €
211 536 €8 871 €5 304 €2 665 €--7 270 €
311 767 €8 721 €5 154 €3 046 €--4 225 €
412 002 €8 567 €4 999 €3 436 €--789 €
512 242 €8 406 €4 839 €3 836 €---
612 487 €8 241 €4 673 €4 247 €---
712 737 €8 069 €4 502 €4 668 €---
812 992 €7 892 €4 324 €5 100 €---
913 252 €7 708 €4 141 €5 543 €---
1013 517 €7 519 €3 951 €5 998 €---
1113 787 €7 322 €3 755 €6 465 €---
1214 063 €7 119 €3 552 €6 943 €---
1314 344 €6 909 €3 341 €7 435 €---
1414 631 €6 692 €3 124 €7 939 €---
1514 923 €6 467 €2 899 €8 457 €---
1615 222 €6 234 €2 666 €8 988 €---
1715 526 €5 993 €2 426 €9 533 €---
1815 837 €5 744 €2 177 €10 093 €---
1916 154 €5 487 €1 919 €10 667 €---
2016 477 €5 220 €1 652 €11 257 €---
2116 806 €4 944 €1 377 €11 862 €---
2217 142 €4 659 €1 091 €12 483 €---
2317 485 €4 364 €796 €13 121 €---
2417 835 €4 059 €491 €13 776 €---
2518 192 €3 743 €175 €14 449 €---
TOTAL362 265 €201 595 €78 777 €160 670 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 375 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 375 €-6 420 €+8 795 €
2+2 375 €0 €+2 375 €
3+2 375 €0 €+2 375 €
4+2 375 €0 €+2 375 €
5+2 375 €+914 €+1 461 €
6+2 375 €+1 274 €+1 101 €
7+2 375 €+1 400 €+975 €
8+2 375 €+1 530 €+845 €
9+2 375 €+1 663 €+712 €
10+2 375 €+1 799 €+576 €
11+2 375 €+1 939 €+436 €
12+2 375 €+2 083 €+292 €
13+2 375 €+2 230 €+145 €
14+2 375 €+2 382 €-7 €
15+2 375 €+2 537 €-162 €
16+2 375 €+2 696 €-321 €
17+2 375 €+2 860 €-485 €
18+2 375 €+3 028 €-653 €
19+2 375 €+3 200 €-825 €
20+2 375 €+3 377 €-1 002 €
21+2 375 €+3 559 €-1 184 €
22+2 375 €+3 745 €-1 370 €
23+2 375 €+3 936 €-1 561 €
24+2 375 €+4 133 €-1 758 €
25+2 375 €+4 335 €-1 960 €
Total+59 375 €+48 201 €+11 174 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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