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Marseille 13015, St Louis, Appartement de 3 pièces,

Bien expiré
VilleMarseille 15e (13)
Surface43.97m²
Coût Total89 540€
Loyer Annuel6 280€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 43.97 m²
Prix au m² : 1 364,57 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Marseille 15eme, secteur ST LOUIS, à proximité de tous commerces, appartement T3 de 45.75 m2 (loi carrez) au 2 ème étage sur 4 traversant exposé Est/Ouest. Il se compose d'un séjour, cuisine indépendante, 2 chambres, salle de bains, W.C, placard. Copropriété de 68 lots, quote part de charges annuelles : 620 EUR, mandat exclusif no2644 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques http://www.georisques.gouv.fr - Contact : Pierre Henri DELMAS - 06.85.45.99.24. - https://www.siab-immo.fr/docs/baremes.pdf

Ville : Marseille 15e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13015
Coordonnées : 43.342533, 5.361004
Total : 89 540€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 24 740€
Valeur du bien : 84 740€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.97m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.47€ - 14.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 523€/mois
Loyer annuel estimé : 6280€/an
Fourchette totale : 416€ - 658€/mois
Fourchette annuelle : 4995€ - 7896€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :26,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 466,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 643,51€
Coût de l'assurance :7 834,75€
Taxe foncière : 628,01€/an
Soit par mois : 52,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 51,67€/mois
Soit par an : 620,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 523,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 570,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 202 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus efficace (ex: radiateurs électriques basse consommation) pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 43.97 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 740 €(563 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:4 800€
    Remplacement fenêtres: 4 fenêtres × 1200€ = 4800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:1 940€
    Revêtement sol: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture 2 chambres (48m² murs): 30€/m² × 48 = 1440€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 300€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Rafraîchissement sol: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 280 €/an
Calcul : 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 952 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 540 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 313 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 628 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 254 €
Revenus locatifs : +6 280 €
Charges déductibles : -29 254 €
Résultat foncier Année 1 : -22 974 €(Déficit de 22 974 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 574 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 514 €/an
Revenus locatifs : +6 280 €
Charges déductibles : -4 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 766 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1573.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 280 €29 257 €2 955 €-22 976 €21 400 €1 576 €1 576 €
26 406 €4 437 €2 876 €1 968 €---
36 534 €4 356 €2 794 €2 178 €---
46 665 €4 271 €2 710 €2 393 €---
56 798 €4 184 €2 622 €2 614 €---
66 934 €4 093 €2 532 €2 840 €---
77 072 €4 000 €2 438 €3 073 €---
87 214 €3 903 €2 342 €3 311 €---
97 358 €3 803 €2 242 €3 555 €---
107 505 €3 700 €2 139 €3 805 €---
117 655 €3 593 €2 032 €4 062 €---
127 809 €3 483 €1 921 €4 326 €---
137 965 €3 369 €1 807 €4 596 €---
148 124 €3 251 €1 689 €4 873 €---
158 287 €3 129 €1 567 €5 158 €---
168 452 €3 002 €1 441 €5 450 €---
178 621 €2 872 €1 311 €5 749 €---
188 794 €2 737 €1 176 €6 057 €---
198 970 €2 598 €1 036 €6 372 €---
209 149 €2 453 €892 €6 695 €---
219 332 €2 304 €743 €7 028 €---
229 519 €2 150 €589 €7 368 €---
239 709 €1 991 €430 €7 718 €---
249 903 €1 826 €265 €8 077 €---
2510 101 €1 656 €94 €8 445 €---
TOTAL201 155 €106 419 €42 644 €94 736 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 94 736 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 319 €-6 420 €+7 739 €
2+1 319 €+118 €+1 201 €
3+1 319 €+653 €+666 €
4+1 319 €+718 €+601 €
5+1 319 €+784 €+535 €
6+1 319 €+852 €+467 €
7+1 319 €+922 €+397 €
8+1 319 €+993 €+326 €
9+1 319 €+1 066 €+253 €
10+1 319 €+1 142 €+177 €
11+1 319 €+1 219 €+100 €
12+1 319 €+1 298 €+21 €
13+1 319 €+1 379 €-60 €
14+1 319 €+1 462 €-143 €
15+1 319 €+1 547 €-228 €
16+1 319 €+1 635 €-316 €
17+1 319 €+1 725 €-406 €
18+1 319 €+1 817 €-498 €
19+1 319 €+1 912 €-593 €
20+1 319 €+2 009 €-690 €
21+1 319 €+2 108 €-789 €
22+1 319 €+2 210 €-891 €
23+1 319 €+2 315 €-996 €
24+1 319 €+2 423 €-1 104 €
25+1 319 €+2 534 €-1 215 €
Total+32 975 €+28 421 €+4 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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