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Achat appartement

Bien expiré
VilleHavre (76)
Surface96m²
Coût Total256 350€
Loyer Annuel13 329€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-337€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 140 000 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 458,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 96 m², Bâtiment de 2 étages, 4 Pièces, 2 Chambres, Au 1er étage

Opportunité investisseur - Lot de 2 appartements avec garages - Place de Bléville

RENDEMENT IMMÉDIAT + POTENTIEL DE VALORISATION

LOCALISATION Place de Bléville, secteur recherché, à proximité immédiate des commerces, transports et commodités.

DESCRIPTION DU BIEN Ensemble immobilier composé de deux appartements et deux garages. Appartement 1 (occupé) Loué 650 € hors charges, locataire en place depuis plusieurs années. Revenus locatifs immédiats et stabilité locative. Appartement 2 (libre) À rénover, offrant un fort potentiel de valorisation après travaux. Possibilité d'optimisation des surfaces et d'augmentation significative du rendement locatif.

TRAVAUX ET OPTIMISATION Rénovation complète ou partielle selon stratégie d'investissement Mise aux normes techniques Amélioration de la performance énergétique Revalorisation du loyer après travaux Optimisation patrimoniale possible

DONNÉES INVESTISSEUR Type de bien : lot de 2 appartements + 2 garages Revenus locatifs actuels : 650 € hors charges Potentiel locatif après travaux : à optimiser Chauffage : Electrique

PRIX DE VENTE Prix : 140 000 € HAI pour l'ensemble Produit rare à ce niveau de prix, idéal pour investisseur recherchant rendement sécurisé et création de valeur.

CONTACT Pour toute information complémentaire ou étude de rentabilité, contactez votre conseiller.

Progressia Immobilier - Pour votre bien et celui de vos projets. Nicolas TANQUEREL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 980 770 085 - Le Havre.

Ville : Havre
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76600
Coordonnées : 49.525140, 0.095490
Total : 256 350€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 105 150€
Valeur du bien : 245 150€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 15.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 1111€/mois
Loyer annuel estimé : 13329€/an
Fourchette totale : 837€ - 1473€/mois
Fourchette annuelle : 10048€ - 17680€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :3.92% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 261,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :74,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 336,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 086,94€
Coût de l'assurance :22 430,63€
Taxe foncière : 1 332,86€/an
Soit par mois : 111,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 110,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-336,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 96 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de la performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage et équipements sanitaires
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: 27 m² (12 m² + 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 150 €(1 095 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12400€ = 12400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 350€
    Peinture murs: 27 m² × 50€ = 1350€ (incluant la main d'œuvre)
  • Total:50 000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région du Havre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: -1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 329 €/an
Calcul : 1 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 350 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 115 832 €
Revenus locatifs : +13 329 €
Charges déductibles : -115 832 €
Résultat foncier Année 1 : -102 504 €(Déficit de 102 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 81 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 682 €/an
Revenus locatifs : +13 329 €
Charges déductibles : -10 682 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 81103.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 329 €115 841 €8 460 €-102 512 €21 400 €81 112 €81 112 €
213 595 €10 464 €8 234 €3 131 €--77 981 €
313 867 €10 230 €8 000 €3 637 €--74 344 €
414 144 €9 988 €7 758 €4 157 €--70 187 €
514 427 €9 738 €7 508 €4 690 €--65 497 €
614 716 €9 479 €7 249 €5 237 €--60 260 €
715 010 €9 211 €6 981 €5 799 €--54 461 €
815 310 €8 935 €6 705 €6 376 €--48 086 €
915 617 €8 649 €6 419 €6 968 €--41 118 €
1015 929 €8 353 €6 123 €7 576 €--33 542 €
1116 248 €8 047 €5 817 €8 200 €--25 341 €
1216 572 €7 731 €5 501 €8 841 €---
1316 904 €7 404 €5 174 €9 500 €---
1417 242 €7 066 €4 836 €10 176 €---
1517 587 €6 717 €4 487 €10 870 €---
1617 939 €6 356 €4 126 €11 583 €---
1718 297 €5 982 €3 752 €12 315 €---
1818 663 €5 596 €3 366 €13 067 €---
1919 037 €5 197 €2 967 €13 840 €---
2019 417 €4 784 €2 554 €14 633 €---
2119 806 €4 357 €2 127 €15 448 €---
2220 202 €3 916 €1 686 €16 286 €---
2320 606 €3 460 €1 230 €17 146 €---
2421 018 €2 988 €758 €18 030 €---
2521 438 €2 500 €270 €18 938 €---
TOTAL426 920 €282 989 €122 087 €143 931 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 931 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 799 €-6 420 €+9 219 €
2+2 799 €0 €+2 799 €
3+2 799 €0 €+2 799 €
4+2 799 €0 €+2 799 €
5+2 799 €0 €+2 799 €
6+2 799 €0 €+2 799 €
7+2 799 €0 €+2 799 €
8+2 799 €0 €+2 799 €
9+2 799 €0 €+2 799 €
10+2 799 €0 €+2 799 €
11+2 799 €0 €+2 799 €
12+2 799 €+2 652 €+147 €
13+2 799 €+2 850 €-51 €
14+2 799 €+3 053 €-254 €
15+2 799 €+3 261 €-462 €
16+2 799 €+3 475 €-676 €
17+2 799 €+3 695 €-896 €
18+2 799 €+3 920 €-1 121 €
19+2 799 €+4 152 €-1 353 €
20+2 799 €+4 390 €-1 591 €
21+2 799 €+4 635 €-1 836 €
22+2 799 €+4 886 €-2 087 €
23+2 799 €+5 144 €-2 345 €
24+2 799 €+5 409 €-2 610 €
25+2 799 €+5 681 €-2 882 €
Total+69 975 €+50 782 €+19 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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