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Maison 5 Chambres Île Bouchard à ne pas RATER

Bien expiré
VilleAzay-le-Rideau (37)
Surface170m²
Coût Total272 350€
Loyer Annuel19 642€
Rentabilité7.21%
Cashflow/mois+67€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Magnifique maison sur l'Ile Bouchard, comprenant :

Au rez de chaussé

-1 séjour -1 cuisine -1 chambre -1 sélier -1 petite cours -1 grande Grange -1 wc

A l'étage :

-4 chambres dont 2 suites parentales -1 salle d'eau et 1 salle de bain -1 wc -1 grande terrasse qui donne sur 1 pièce qui été utilisé comme chambre donc 4-5 chambre tout dépend de l'utilisation.

Venez découvrir cette maison sans attendre, Votre Conseiller Enzo Bally

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 170 € et 4 330 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Azay-le-Rideau
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37190
Coordonnées : 47.280430, 0.458981
Total : 272 350€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 94 150€
Valeur du bien : 259 150€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 12.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1637€/mois
Loyer annuel estimé : 19642€/an
Fourchette totale : 1269€ - 2112€/mois
Fourchette annuelle : 15224€ - 25341€/an
Rentabilité brute :7.21%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 328,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :77,17€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 405,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 243,47€
Coût de l'assurance :23 149,75€
Taxe foncière : 1 964,16€/an
Soit par mois : 163,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 636,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 569,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :67,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage usé et fixtures datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, y compris placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments un peu datés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - peu d'usure
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 170 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :94 150 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:6 800€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 40€/m² = 6800€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ = 15750€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 500€
    Rénovation lourde chambres: 75 m² × 140€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 000€
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 600€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre:1 200€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:13 600€
    Mise à jour plomberie: 170 m² × 80€/m² = 13600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Azay-le-Rideau (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 637 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 642 €/an
Calcul : 1 637 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 350 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 926 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 94 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 804 €
Revenus locatifs : +19 642 €
Charges déductibles : -105 804 €
Résultat foncier Année 1 : -86 162 €(Déficit de 86 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 64 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 654 €/an
Revenus locatifs : +19 642 €
Charges déductibles : -11 654 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 64761.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 642 €105 812 €8 772 €-86 171 €21 400 €64 771 €64 771 €
220 034 €11 425 €8 535 €8 610 €--56 161 €
320 435 €11 180 €8 290 €9 255 €--46 906 €
420 844 €10 926 €8 036 €9 917 €--36 988 €
521 261 €10 665 €7 775 €10 596 €--26 392 €
621 686 €10 394 €7 504 €11 292 €--15 101 €
722 120 €10 115 €7 225 €12 004 €--3 096 €
822 562 €9 827 €6 937 €12 735 €---
923 013 €9 529 €6 638 €13 485 €---
1023 474 €9 221 €6 331 €14 253 €---
1123 943 €8 903 €6 012 €15 040 €---
1224 422 €8 574 €5 684 €15 848 €---
1324 910 €8 234 €5 344 €16 676 €---
1425 409 €7 884 €4 993 €17 525 €---
1525 917 €7 521 €4 631 €18 395 €---
1626 435 €7 147 €4 257 €19 288 €---
1726 964 €6 760 €3 870 €20 204 €---
1827 503 €6 361 €3 471 €21 142 €---
1928 053 €5 948 €3 058 €22 105 €---
2028 614 €5 521 €2 631 €23 093 €---
2129 186 €5 081 €2 191 €24 105 €---
2229 770 €4 626 €1 736 €25 144 €---
2330 366 €4 156 €1 266 €26 210 €---
2430 973 €3 670 €780 €27 303 €---
2531 592 €3 168 €278 €28 424 €---
TOTAL629 128 €292 647 €126 243 €336 480 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 336 480 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 125 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 125 €-6 420 €+10 545 €
2+4 125 €0 €+4 125 €
3+4 125 €0 €+4 125 €
4+4 125 €0 €+4 125 €
5+4 125 €0 €+4 125 €
6+4 125 €0 €+4 125 €
7+4 125 €0 €+4 125 €
8+4 125 €+2 892 €+1 233 €
9+4 125 €+4 045 €+80 €
10+4 125 €+4 276 €-151 €
11+4 125 €+4 512 €-387 €
12+4 125 €+4 754 €-629 €
13+4 125 €+5 003 €-878 €
14+4 125 €+5 257 €-1 132 €
15+4 125 €+5 519 €-1 394 €
16+4 125 €+5 786 €-1 661 €
17+4 125 €+6 061 €-1 936 €
18+4 125 €+6 343 €-2 218 €
19+4 125 €+6 632 €-2 507 €
20+4 125 €+6 928 €-2 803 €
21+4 125 €+7 232 €-3 107 €
22+4 125 €+7 543 €-3 418 €
23+4 125 €+7 863 €-3 738 €
24+4 125 €+8 191 €-4 066 €
25+4 125 €+8 527 €-4 402 €
Total+103 125 €+100 944 €+2 181 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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