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Maison à vendre

VilleCabannes (09)
Surface172m²
Coût Total152 320€
Loyer Annuel17 513€
Rentabilité11.50%
Cashflow/mois+506€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 750 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, 1 parking: Parking, Terrasse, calme, Exposition sud, Pas de cave

Maison de charme située dans un village de montagne très attractif principalement pour les amoureux de nature, de tranquillité et d'activités de plein air. Constitué de 160 m² habitable, une grange attenante est aménageable. Un jardin et une terrasse exposé plein sud offrant une vue sur les montagnes. Commodités à 5 min à pied.

Ville : Cabannes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09310
Coordonnées : 42.784182, 1.689639
Total : 152 320€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 142 000€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 11.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1459€/mois
Loyer annuel estimé : 17513€/an
Fourchette totale : 1106€ - 1926€/mois
Fourchette annuelle : 13269€ - 23113€/an
Rentabilité brute :11.50%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 15.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 204,88 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :207 239 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-78 239€ (-37.8%)
Marge achat-revente :54 919€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :44,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 806,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 444,95€
Coût de l'assurance :13 328,00€
Taxe foncière : 1 751,26€/an
Soit par mois : 145,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 459,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 952,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :506,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur 172 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 27 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise à jour des éléments sanitaires si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bien entretenue
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 459 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 513 €/an
Calcul : 1 459 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 264 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 320 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 533 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 751 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 549 €
Revenus locatifs : +17 513 €
Charges déductibles : -20 549 €
Résultat foncier Année 1 : -3 036 €(Déficit de 3 036 €)
Imputable sur revenu global : 3 036 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 549 €/an
Revenus locatifs : +17 513 €
Charges déductibles : -7 549 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 964 €/an
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 513 €20 554 €5 269 €-3 041 €3 041 €--
217 863 €7 416 €5 131 €10 447 €---
318 220 €7 273 €4 988 €10 947 €---
418 585 €7 125 €4 840 €11 460 €---
518 956 €6 971 €4 687 €11 985 €---
619 335 €6 813 €4 528 €12 523 €---
719 722 €6 648 €4 364 €13 074 €---
820 116 €6 478 €4 194 €13 639 €---
920 519 €6 302 €4 017 €14 217 €---
1020 929 €6 119 €3 835 €14 810 €---
1121 348 €5 930 €3 646 €15 418 €---
1221 775 €5 734 €3 450 €16 041 €---
1322 210 €5 531 €3 247 €16 679 €---
1422 654 €5 321 €3 037 €17 333 €---
1523 108 €5 104 €2 820 €18 003 €---
1623 570 €4 879 €2 594 €18 691 €---
1724 041 €4 646 €2 361 €19 395 €---
1824 522 €4 404 €2 120 €20 118 €---
1925 012 €4 154 €1 870 €20 858 €---
2025 513 €3 895 €1 611 €21 617 €---
2126 023 €3 627 €1 343 €22 396 €---
2226 543 €3 349 €1 065 €23 194 €---
2327 074 €3 062 €777 €24 012 €---
2427 616 €2 764 €480 €24 852 €---
2528 168 €2 456 €171 €25 712 €---
TOTAL560 934 €146 554 €76 445 €414 380 €3 041 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 912 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 414 380 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 513 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 678 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 678 €-912 €+4 590 €
2+3 678 €+3 134 €+544 €
3+3 678 €+3 284 €+394 €
4+3 678 €+3 438 €+240 €
5+3 678 €+3 595 €+83 €
6+3 678 €+3 757 €-79 €
7+3 678 €+3 922 €-244 €
8+3 678 €+4 092 €-414 €
9+3 678 €+4 265 €-587 €
10+3 678 €+4 443 €-765 €
11+3 678 €+4 625 €-947 €
12+3 678 €+4 812 €-1 134 €
13+3 678 €+5 004 €-1 326 €
14+3 678 €+5 200 €-1 522 €
15+3 678 €+5 401 €-1 723 €
16+3 678 €+5 607 €-1 929 €
17+3 678 €+5 819 €-2 141 €
18+3 678 €+6 035 €-2 357 €
19+3 678 €+6 257 €-2 579 €
20+3 678 €+6 485 €-2 807 €
21+3 678 €+6 719 €-3 041 €
22+3 678 €+6 958 €-3 280 €
23+3 678 €+7 204 €-3 526 €
24+3 678 €+7 456 €-3 778 €
25+3 678 €+7 714 €-4 036 €
Total+91 950 €+124 314 €+-32 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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