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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface64m²
Coût Total235 500€
Loyer Annuel16 367€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 180 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 2 812,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À Choisy-le-Roi, Rue Alsace Lorraine, au sein d'une résidence bien entretenue, découvrez cet appartement d'environ 64 m² offrant un beau potentiel après travaux. Actuellement configuré en double séjour mais disposant d'une demi cloison permettant de recréer facilement une seconde chambre selon les besoins, le bien se compose d'une entrée, d'un séjour lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante, d'une chambre, d'une salle de bains et de WC séparés, la distribution est fonctionnelle et modulable, idéale aussi bien pour un couple, une famille que pour un projet d'investissement. Une cave et une place de parking privée extérieure complètent ce bien. A proximité des transports, des commerces et des écoles, une opportunité à saisir pour un acquéreur souhaitant personnaliser son futur logement. Charges de copropriété : 205 e / mois.

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.765733, 2.422873
Total : 235 500€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 41 100€
Valeur du bien : 221 100€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1364€/mois
Loyer annuel estimé : 16367€/an
Fourchette totale : 1072€ - 1735€/mois
Fourchette annuelle : 12865€ - 20823€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 448,28 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :220 690 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-40 690€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-14 810€ (-6.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 535,80€
Coût de l'assurance :20 606,25€
Taxe foncière : 1 636,71€/an
Soit par mois : 136,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 205,00€/mois
Soit par an : 2 460,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 363,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 560,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-196,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 339 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 64 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100 €(642 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Choisy-le-Roi (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 364 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 367 €/an
Calcul : 1 364 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 601 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 500 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 824 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 637 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 460 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 622 €
Revenus locatifs : +16 367 €
Charges déductibles : -53 622 €
Résultat foncier Année 1 : -37 255 €(Déficit de 37 255 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 855 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 522 €/an
Revenus locatifs : +16 367 €
Charges déductibles : -12 522 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 845 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15854.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 367 €53 630 €7 609 €-37 262 €21 400 €15 862 €15 862 €
216 694 €12 324 €7 403 €4 370 €--11 492 €
317 028 €12 112 €7 191 €4 917 €--6 575 €
417 369 €11 892 €6 971 €5 477 €--1 099 €
517 716 €11 665 €6 744 €6 051 €---
618 071 €11 431 €6 510 €6 639 €---
718 432 €11 189 €6 268 €7 243 €---
818 801 €10 939 €6 018 €7 862 €---
919 177 €10 681 €5 760 €8 496 €---
1019 560 €10 414 €5 493 €9 146 €---
1119 951 €10 138 €5 217 €9 813 €---
1220 350 €9 853 €4 932 €10 497 €---
1320 757 €9 559 €4 638 €11 199 €---
1421 173 €9 254 €4 333 €11 918 €---
1521 596 €8 940 €4 019 €12 656 €---
1622 028 €8 615 €3 694 €13 413 €---
1722 468 €8 280 €3 359 €14 189 €---
1822 918 €7 933 €3 012 €14 985 €---
1923 376 €7 575 €2 654 €15 801 €---
2023 844 €7 205 €2 284 €16 639 €---
2124 321 €6 823 €1 902 €17 498 €---
2224 807 €6 428 €1 507 €18 379 €---
2325 303 €6 020 €1 099 €19 284 €---
2425 809 €5 598 €677 €20 211 €---
2526 325 €5 162 €241 €21 163 €---
TOTAL524 242 €273 660 €109 536 €250 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 367 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 437 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 437 €-6 420 €+9 857 €
2+3 437 €0 €+3 437 €
3+3 437 €0 €+3 437 €
4+3 437 €0 €+3 437 €
5+3 437 €+1 486 €+1 951 €
6+3 437 €+1 992 €+1 445 €
7+3 437 €+2 173 €+1 264 €
8+3 437 €+2 358 €+1 079 €
9+3 437 €+2 549 €+888 €
10+3 437 €+2 744 €+693 €
11+3 437 €+2 944 €+493 €
12+3 437 €+3 149 €+288 €
13+3 437 €+3 360 €+77 €
14+3 437 €+3 575 €-138 €
15+3 437 €+3 797 €-360 €
16+3 437 €+4 024 €-587 €
17+3 437 €+4 257 €-820 €
18+3 437 €+4 495 €-1 058 €
19+3 437 €+4 740 €-1 303 €
20+3 437 €+4 992 €-1 555 €
21+3 437 €+5 249 €-1 812 €
22+3 437 €+5 514 €-2 077 €
23+3 437 €+5 785 €-2 348 €
24+3 437 €+6 063 €-2 626 €
25+3 437 €+6 349 €-2 912 €
Total+85 925 €+75 175 €+10 750 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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