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maison vente 4 pieces sainte maure de touraine 70m2

VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface70m²
Coût Total134 840€
Loyer Annuel7 123€
Rentabilité5.28%
Cashflow/mois-173€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 971,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 391 et classe CLIMAT C indice 13. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Walid Djeddou mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de POITIERS sous le numéro 897999587, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Total : 134 840€
Prix d'acquisition : 68 000€
Travaux : 61 400€
Valeur du bien : 129 400€
Frais de notaire : 5 440€
Coût estimé : 5 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 594€/mois
Loyer annuel estimé : 7123€/an
Fourchette totale : 467€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5600€ - 9059€/an
Rentabilité brute :5.28%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 6.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 582,5 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :110 775 €
Prix d'achat :68 000 €
Décote à l'achat :-42 775€ (-38.6%)
Marge achat-revente :-24 065€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 707,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 509,24€
Coût de l'assurance :11 798,50€
Taxe foncière : 712,26€/an
Soit par mois : 59,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 593,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 766,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-172,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 391 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - Aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger vieillissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 400 €(877 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€/m² = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 594 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 123 €/an
Calcul : 594 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 840 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 712 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 110 €
Revenus locatifs : +7 123 €
Charges déductibles : -67 110 €
Résultat foncier Année 1 : -59 988 €(Déficit de 59 988 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 710 €/an
Revenus locatifs : +7 123 €
Charges déductibles : -5 710 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38587.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 200 €(65% de 68 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 607 €/an
Calcul : 44 200 € × 3,636% = 1 607 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 123 €67 115 €4 531 €-59 992 €21 400 €38 592 €38 592 €
27 265 €5 595 €4 410 €1 671 €--36 922 €
37 410 €5 470 €4 286 €1 940 €--34 981 €
47 559 €5 341 €4 157 €2 217 €--32 764 €
57 710 €5 208 €4 024 €2 502 €--30 262 €
67 864 €5 070 €3 886 €2 794 €--27 469 €
78 021 €4 928 €3 744 €3 093 €--24 375 €
88 182 €4 780 €3 596 €3 401 €--20 974 €
98 345 €4 628 €3 444 €3 718 €--17 256 €
108 512 €4 470 €3 286 €4 042 €--13 214 €
118 682 €4 307 €3 122 €4 376 €--8 838 €
128 856 €4 138 €2 953 €4 718 €---
139 033 €3 963 €2 779 €5 070 €---
149 214 €3 782 €2 598 €5 432 €---
159 398 €3 595 €2 411 €5 803 €---
169 586 €3 402 €2 217 €6 185 €---
179 778 €3 201 €2 017 €6 576 €---
189 973 €2 994 €1 810 €6 979 €---
1910 173 €2 780 €1 596 €7 393 €---
2010 376 €2 558 €1 374 €7 818 €---
2110 584 €2 329 €1 145 €8 255 €---
2210 796 €2 092 €908 €8 704 €---
2311 011 €1 846 €662 €9 165 €---
2411 232 €1 593 €408 €9 639 €---
2511 456 €1 330 €146 €10 126 €---
TOTAL228 140 €156 514 €65 509 €71 625 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 625 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 123 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 496 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 496 €-6 420 €+7 916 €
2+1 496 €0 €+1 496 €
3+1 496 €0 €+1 496 €
4+1 496 €0 €+1 496 €
5+1 496 €0 €+1 496 €
6+1 496 €0 €+1 496 €
7+1 496 €0 €+1 496 €
8+1 496 €0 €+1 496 €
9+1 496 €0 €+1 496 €
10+1 496 €0 €+1 496 €
11+1 496 €0 €+1 496 €
12+1 496 €+1 416 €+80 €
13+1 496 €+1 521 €-25 €
14+1 496 €+1 630 €-134 €
15+1 496 €+1 741 €-245 €
16+1 496 €+1 855 €-359 €
17+1 496 €+1 973 €-477 €
18+1 496 €+2 094 €-598 €
19+1 496 €+2 218 €-722 €
20+1 496 €+2 345 €-849 €
21+1 496 €+2 476 €-980 €
22+1 496 €+2 611 €-1 115 €
23+1 496 €+2 750 €-1 254 €
24+1 496 €+2 892 €-1 396 €
25+1 496 €+3 038 €-1 542 €
Total+37 400 €+24 139 €+13 261 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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