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Maison 8 pièces 214 m²

VilleBonas (32)
Surface214m²
Coût Total277 796€
Loyer Annuel18 547€
Rentabilité6.68%
Cashflow/mois-115€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 184 939 €
Surface : 214 m²
Prix au m² : 864,2 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 8 pièces principales

Maison gasconne en pierre à moderniser offrant de beaux volumes avec des éléments d'origine préservés, un chai attenant spacieux et plusieurs abris pour véhicules même hauts. Le grand jardin arboré apporte la tranquillité et est équipé d'une ancienne piscine déjà existante à rénover. Située en bordure de village proche commodités. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 5.68%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 223-3156I Date de réalisation du diagnostic : 22/06/2026 Prix hors honoraires : 175 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 5 410 € et 7 360 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Bonas
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32410
Coordonnées : 43.780170, 0.414452
Total : 277 796€
Prix d'acquisition : 184 939€
Travaux : 78 062€
Valeur du bien : 263 001€
Frais de notaire : 14 795€
Coût estimé : 14 795€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 214m²
Loyer prédit : 7.22€/m²/mois
Fourchette : 5.62€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1546€/mois
Loyer annuel estimé : 18547€/an
Fourchette totale : 1202€ - 1987€/mois
Fourchette annuelle : 14426€ - 23845€/an
Rentabilité brute :6.68%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 062,37 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :227 347 €
Prix d'achat :184 939 €
Décote à l'achat :-42 408€ (-18.7%)
Marge achat-revente :-50 449€ (-22.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 796€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 395,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :111,12€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 506,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :140 759,75€
Coût de l'assurance :33 335,52€
Taxe foncière : 1 854,68€/an
Soit par mois : 154,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 545,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 660,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-115,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 214 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 214 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réfection des murs, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m² estimé)
Raison: État 2/5 visible - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et remplacement de certains éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 214 m²
Raison: Assurer un bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 062 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 700€
    Isolation toiture/combles: 214 m² × 50€/m² = 10700€, Main d'œuvre: 10€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:25 800€
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Salon:2 550€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 75€/m² = 2250€, Main d'œuvre: 300€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€
  • Chambres:2 100€
    Peinture chambres: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€
  • Plomberie générale:1 912€
    Remplacement tuyauterie: 214 m × 8€/m = 1712€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bonas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 547 €/an
Calcul : 1 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 684 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 796 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 333 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 855 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 062 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 934 €
Revenus locatifs : +18 547 €
Charges déductibles : -90 934 €
Résultat foncier Année 1 : -72 387 €(Déficit de 72 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 872 €/an
Revenus locatifs : +18 547 €
Charges déductibles : -12 872 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 675 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50987.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 184 939 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 210 €(65% de 184 939 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 371 €/an
Calcul : 120 210 € × 3,636% = 4 371 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 547 €90 943 €9 693 €-72 396 €21 400 €50 996 €50 996 €
218 918 €12 628 €9 440 €6 290 €--44 707 €
319 296 €12 366 €9 178 €6 930 €--37 777 €
419 682 €12 095 €8 907 €7 587 €--30 189 €
520 076 €11 814 €8 625 €8 262 €--21 927 €
620 477 €11 522 €8 334 €8 955 €--12 972 €
720 887 €11 221 €8 033 €9 666 €--3 307 €
821 304 €10 908 €7 720 €10 396 €---
921 731 €10 585 €7 396 €11 146 €---
1022 165 €10 249 €7 061 €11 916 €---
1122 608 €9 902 €6 714 €12 706 €---
1223 061 €9 542 €6 354 €13 518 €---
1323 522 €9 169 €5 981 €14 352 €---
1423 992 €8 783 €5 595 €15 209 €---
1524 472 €8 383 €5 195 €16 089 €---
1624 962 €7 969 €4 781 €16 992 €---
1725 461 €7 540 €4 352 €17 921 €---
1825 970 €7 096 €3 907 €18 874 €---
1926 489 €6 635 €3 447 €19 854 €---
2027 019 €6 158 €2 970 €20 861 €---
2127 560 €5 664 €2 476 €21 896 €---
2228 111 €5 152 €1 964 €22 959 €---
2328 673 €4 622 €1 434 €24 051 €---
2429 246 €4 073 €885 €25 174 €---
2529 831 €3 504 €316 €26 327 €---
TOTAL594 059 €298 524 €140 760 €295 535 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 535 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 547 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 895 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 895 €-6 420 €+10 315 €
2+3 895 €0 €+3 895 €
3+3 895 €0 €+3 895 €
4+3 895 €0 €+3 895 €
5+3 895 €0 €+3 895 €
6+3 895 €0 €+3 895 €
7+3 895 €0 €+3 895 €
8+3 895 €+2 127 €+1 768 €
9+3 895 €+3 344 €+551 €
10+3 895 €+3 575 €+320 €
11+3 895 €+3 812 €+83 €
12+3 895 €+4 056 €-161 €
13+3 895 €+4 306 €-411 €
14+3 895 €+4 563 €-668 €
15+3 895 €+4 827 €-932 €
16+3 895 €+5 098 €-1 203 €
17+3 895 €+5 376 €-1 481 €
18+3 895 €+5 662 €-1 767 €
19+3 895 €+5 956 €-2 061 €
20+3 895 €+6 258 €-2 363 €
21+3 895 €+6 569 €-2 674 €
22+3 895 €+6 888 €-2 993 €
23+3 895 €+7 215 €-3 320 €
24+3 895 €+7 552 €-3 657 €
25+3 895 €+7 898 €-4 003 €
Total+97 375 €+88 660 €+8 715 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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