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Maison à vendre

VilleSaint-Cloud (92)
Surface628
Coût Total1 717 300
Loyer Annuel200 941
Rentabilité11.70%
Cashflow/mois+6 079
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 500 000 €
Surface : 628 m²
Prix au m² : 2 388,54 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 8 chambres, 2 parkings: Garage, Parking

Immobilier.notaires® et l'office notarial SAS DLF Notaires vous proposent : Maison / villa à vendre - ST CLOUD (92210)


Situé au calme absolu au sein d'une Villa à proximité du Parc de Saint Cloud et des écoles internationales, notaire vend une maison d'une superficie de 265 m² construite en 1957. Idéal pour une grande famille ou une colocation, cette maison propose 8 chambres, plusieurs salles d'eau, de vastes espaces de réception ainsi qu'un jardin à l'arrière de la maison. Le rez-de-chaussée surélevé se compose d'une belle entrée avec vestiaires et toilettes invités, d'une vaste réception de 52 m² exposée Est - Ouest avec parquet et cheminée prolongée par une balcon, une salle à manger de 14 m² et une grand cuisine dinatoire aménagée et équipée de 12 m². Au premier étage, l'espace nuit se compose de 6 chambres ( de 10 m² à 14 m²) dont une suite parentale avec salle de bains attenante, de 2 salles de douche indépendantes et de toilettes séparées. le deuxième étage, aménagé comme un appartement indépendant se compose d'une cuisine équipée ouverte sur un salon / salle à manger, de 2 chambres ( 11 m² et 12 m²) et une salle de douche. Possibilité de réaménager cet espace pour créer des chambres supplémentaires. Un sous sol total complète ce bien ainsi qu'un grand garage fermé.


Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.98.66.61.86


Annonce de l'étude SAS DLF Notaires - Notaires à Paris 7e Arrondissement - N° SIRET : 32107910500011


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Ville : Saint-Cloud
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92210
Coordonnées : 48.845645, 2.205456
Total : 1 717 300
Prix d'acquisition : 1 500 000
Travaux : 97 300
Valeur du bien : 1 597 300
Frais de notaire : 120 000
Coût estimé : 120 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 628
Loyer prédit : 26.66€/m²/mois
Fourchette : 19.71€ - 36.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 16745€/mois
Loyer annuel estimé : 200941€/an
Fourchette totale : 12380€ - 22650€/mois
Fourchette annuelle : 148557€ - 271798€/an
Rentabilité brute :11.70%
Fourchette de rentabilité :8.65% - 15.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :9 113,58 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :5 723 331
Prix d'achat :1 500 000
Décote à l'achat :-4 223 331 (-73.8%)
Marge achat-revente :4 006 031€ (70.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 717 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :8 505,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :486,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 8 991,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :834 314,87
Coût de l'assurance :145 970,50
Taxe foncière : 20 094,14€/an
Soit par mois : 1 674,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 16 745,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 10 666,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6 078,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 265 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 265 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 33 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 52 m²)
Raison: État 4/5 - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 300(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:26 500
    Isolation combles: 265 m² × 100€/m² = 26500€ (moyenne), Main d'œuvre: incluse.
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Menuiseries - Fenêtres:19 800
    Remplacement fenêtres: 33 fenêtres × 600€ = 19800€, Main d'œuvre: incluse.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse.
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Peinture:4 000
    Peinture murs/plafonds: 100 m² × 40€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse.
  • Chambres - Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 8 chambres × 150€ = 1200€, Main d'œuvre: incluse.
  • Salon - Peinture:1 300
    Peinture salon: 52 m² × 25€/m² = 1300€, Main d'œuvre: incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Cloud (coeff. 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 61 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 16 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 200 941 €/an
Calcul : 16 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 57 646 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 717 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 5 839 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 20 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 180 879
Revenus locatifs : +200 941
Charges déductibles : -180 879
Résultat foncier Année 1 : 20 063

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 83 579 €/an
Revenus locatifs : +200 941
Charges déductibles : -83 579
Résultat foncier Années 2+ : 117 363 €/an
Prix d'achat du bien : 1 500 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 975 000(65% de 1 500 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 35 455 €/an
Calcul : 975 000 € × 3,636% = 35 455
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1200 941180 93457 70120 007---
2204 96082 10256 169122 858---
3209 05980 51754 584128 542---
4213 24178 87752 944134 363---
5217 50577 18151 248140 325---
6221 85675 42649 493146 430---
7226 29373 61047 677152 682---
8230 81971 73245 799159 086---
9235 43569 78943 856165 646---
10240 14467 77941 846172 365---
11244 94665 69939 766179 247---
12249 84563 54837 615186 298---
13254 84261 32235 389193 520---
14259 93959 01933 086200 920---
15265 13856 63730 704208 501---
16270 44154 17328 240216 268---
17275 85051 62325 690224 226---
18281 36748 98623 053232 381---
19286 99446 25720 324240 737---
20292 73443 43417 501249 300---
21298 58840 51414 581258 075---
22304 56037 49211 559267 068---
23310 65134 3678 434276 285---
24316 86431 1335 200285 731---
25323 20227 7881 855295 414---
TOTAL6 436 2141 579 939834 3154 856 2750Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 4 856 275
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 200 941 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +42 198 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+42 198+6 002+36 196
2+42 198+36 857+5 341
3+42 198+38 563+3 635
4+42 198+40 309+1 889
5+42 198+42 097+101
6+42 198+43 929-1 731
7+42 198+45 805-3 607
8+42 198+47 726-5 528
9+42 198+49 694-7 496
10+42 198+51 709-9 511
11+42 198+53 774-11 576
12+42 198+55 889-13 691
13+42 198+58 056-15 858
14+42 198+60 276-18 078
15+42 198+62 550-20 352
16+42 198+64 880-22 682
17+42 198+67 268-25 070
18+42 198+69 714-27 516
19+42 198+72 221-30 023
20+42 198+74 790-32 592
21+42 198+77 422-35 224
22+42 198+80 120-37 922
23+42 198+82 885-40 687
24+42 198+85 719-43 521
25+42 198+88 624-46 426
Total+1 054 950+1 456 883+-401 933
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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