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Chalet 5 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleBrizon (74)
Surface97m²
Coût Total217 750€
Loyer Annuel16 006€
Rentabilité7.35%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 649,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

EXCLUSIVITÉ - CHALET D'ALPAGE À BRIZON

Nichée sur les hauteurs de Brizon, à seulement 20 minutes de l'entrée d'autoroute de Bonneville en direction de Genève et à 35 minutes de la Suisse, cette propriété bénéficie d'un environnement naturel exceptionnel, au cœur d'un cadre préservé et sans nuisance.

Ce chalet d'alpage développe environ 100 m² habitables et est implanté sur une parcelle de 2 297 m², offrant une vue dégagée et un véritable havre de paix.

À l'intérieur, vous découvrirez 3 chambres récemment rénovées ainsi qu'un salon également refait, alliant confort et authenticité. Le chauffage est assuré par un poêle à bois, idéal pour profiter pleinement de l'ambiance chaleureuse du lieu.

Le bien fonctionne actuellement de manière autonome : absence d'électricité (alimentation par groupe électrogène) et présence d'une source pour l'eau (non potable).

Un bien rare, destiné aux amoureux de nature en quête de calme et d'authenticité, idéal en résidence secondaire ou projet de refuge.

Opportunité à saisir - À découvrir sans tarder ! Référence annonce : 1043 Date de réalisation du diagnostic : 10/05/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Brizon
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74130
Coordonnées : 46.048580, 6.443310
Total : 217 750€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 44 950€
Valeur du bien : 204 950€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 13.75€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 19.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 1334€/mois
Loyer annuel estimé : 16006€/an
Fourchette totale : 937€ - 1898€/mois
Fourchette annuelle : 11245€ - 22781€/an
Rentabilité brute :7.35%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 570 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 290 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-186 290€ (-53.8%)
Marge achat-revente :128 540€ (37.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 090,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 153,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 282,35€
Coût de l'assurance :19 053,13€
Taxe foncière : 1 600,57€/an
Soit par mois : 133,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 333,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 287,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois actuel
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Installation d'un système électrique conforme aux normes actuelles
Quantité: 1 installation pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Électricité actuelle non conforme, nécessite mise aux normes
EauOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système d'eau potable
Installation d'un système d'eau potable à partir de la source
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Absence d'eau potable nécessite intervention

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 950 €(463 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (installation incluse)
  • Isolation:4 850€
    Isolation combles: 97 m² × 50€/m² = 4850€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Électricité:9 700€
    Mise aux normes électricité: 97 m² × 100€/m² = 9700€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Eau:1 000€
    Installation système eau potable: 1 système × 1000€ = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brizon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 350€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 334 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 006 €/an
Calcul : 1 334 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 750 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 762 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 601 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 838 €
Revenus locatifs : +16 006 €
Charges déductibles : -54 838 €
Résultat foncier Année 1 : -38 833 €(Déficit de 38 833 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 433 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 888 €/an
Revenus locatifs : +16 006 €
Charges déductibles : -9 888 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 117 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17432.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 006 €54 846 €7 533 €-38 840 €21 400 €17 440 €17 440 €
216 326 €9 698 €7 335 €6 628 €--10 812 €
316 652 €9 494 €7 131 €7 159 €--3 654 €
416 985 €9 282 €6 919 €7 703 €---
517 325 €9 063 €6 700 €8 262 €---
617 672 €8 836 €6 473 €8 836 €---
718 025 €8 601 €6 238 €9 424 €---
818 386 €8 358 €5 995 €10 028 €---
918 753 €8 106 €5 743 €10 648 €---
1019 128 €7 845 €5 482 €11 284 €---
1119 511 €7 574 €5 212 €11 937 €---
1219 901 €7 294 €4 932 €12 607 €---
1320 299 €7 005 €4 642 €13 295 €---
1420 705 €6 704 €4 342 €14 001 €---
1521 119 €6 394 €4 031 €14 726 €---
1621 542 €6 072 €3 709 €15 470 €---
1721 972 €5 738 €3 376 €16 234 €---
1822 412 €5 393 €3 030 €17 019 €---
1922 860 €5 036 €2 673 €17 824 €---
2023 317 €4 665 €2 303 €18 652 €---
2123 784 €4 282 €1 919 €19 502 €---
2224 259 €3 885 €1 522 €20 374 €---
2324 745 €3 474 €1 111 €21 271 €---
2425 239 €3 048 €686 €22 191 €---
2525 744 €2 607 €245 €23 137 €---
TOTAL512 668 €213 300 €109 282 €299 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 299 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 006 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 361 €-6 420 €+9 781 €
2+3 361 €0 €+3 361 €
3+3 361 €0 €+3 361 €
4+3 361 €+1 215 €+2 146 €
5+3 361 €+2 479 €+882 €
6+3 361 €+2 651 €+710 €
7+3 361 €+2 827 €+534 €
8+3 361 €+3 008 €+353 €
9+3 361 €+3 194 €+167 €
10+3 361 €+3 385 €-24 €
11+3 361 €+3 581 €-220 €
12+3 361 €+3 782 €-421 €
13+3 361 €+3 988 €-627 €
14+3 361 €+4 200 €-839 €
15+3 361 €+4 418 €-1 057 €
16+3 361 €+4 641 €-1 280 €
17+3 361 €+4 870 €-1 509 €
18+3 361 €+5 106 €-1 745 €
19+3 361 €+5 347 €-1 986 €
20+3 361 €+5 596 €-2 235 €
21+3 361 €+5 850 €-2 489 €
22+3 361 €+6 112 €-2 751 €
23+3 361 €+6 381 €-3 020 €
24+3 361 €+6 657 €-3 296 €
25+3 361 €+6 941 €-3 580 €
Total+84 025 €+89 811 €+-5 786 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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