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Maison 119 m² à Nouvoitou

Bien expiré
VilleNouvoitou (35)
Surface119m²
Coût Total212 020€
Loyer Annuel14 621€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 193,28 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 119 m², 5 pièces, 2522 m² de terrain

Nouvoitou,

A quelques minutes du centre-ville, cette jolie longère est en quête de retrouver son charme d'antan.

Le rez-de-chaussée présente de beaux volumes et une surface généreuse. La pierre, les poutres apparentes et cheminées lui confèrent une belle authenticité.

Quelques travaux de rafraichissement sont à prévoir et c'est un fort potentiel de rénovation qui s'offre à vous.

Cathy Salaun - Agent commerciale indépendante - [Coordonnées masquées]

RSAC :

Honoraires inclus de 5.19% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 135 000 €. Classe énergie G, Classe climat F Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4879.00 € et 6601.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Galaxiim : Catherine Salaun

Agent commercial (Entreprise individuelle).

? Galaxiim : L'Immobilier sur Mesure !

Ville : Nouvoitou
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35410
Coordonnées : 48.041560, -1.546020
Total : 212 020€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 58 660€
Valeur du bien : 200 660€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 12.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1218€/mois
Loyer annuel estimé : 14621€/an
Fourchette totale : 987€ - 1505€/mois
Fourchette annuelle : 11839€ - 18056€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 005,55€
Coût de l'assurance :18 551,75€
Taxe foncière : 1 462,07€/an
Soit par mois : 121,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 218,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 233,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-15,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 119 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs)
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 660 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 760€
    Isolation combles perdus: 119 m² × 40€/m² = 4760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (pose incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité et matériaux inclus)
  • Rénovation chambres:5 400€
    Rénovation 3 chambres: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (peinture, électricité et matériaux inclus)
  • Rafraîchissement cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (plomberie, électricité et matériaux inclus)
  • Rafraîchissement salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nouvoitou (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 260€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 218 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 621 €/an
Calcul : 1 218 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 117 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 020 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 742 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 462 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 981 €
Revenus locatifs : +14 621 €
Charges déductibles : -67 981 €
Résultat foncier Année 1 : -53 360 €(Déficit de 53 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 321 €/an
Revenus locatifs : +14 621 €
Charges déductibles : -9 321 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31960.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 621 €67 988 €7 124 €-53 367 €21 400 €31 967 €31 967 €
214 913 €9 139 €6 935 €5 774 €--26 193 €
315 211 €8 943 €6 739 €6 268 €--19 925 €
415 516 €8 741 €6 537 €6 775 €--13 150 €
515 826 €8 531 €6 327 €7 295 €--5 855 €
616 142 €8 315 €6 110 €7 828 €---
716 465 €8 090 €5 886 €8 375 €---
816 795 €7 859 €5 654 €8 936 €---
917 131 €7 619 €5 415 €9 512 €---
1017 473 €7 370 €5 166 €10 103 €---
1117 823 €7 114 €4 910 €10 709 €---
1218 179 €6 848 €4 644 €11 331 €---
1318 543 €6 573 €4 369 €11 969 €---
1418 913 €6 289 €4 085 €12 624 €---
1519 292 €5 995 €3 791 €13 297 €---
1619 678 €5 691 €3 487 €13 987 €---
1720 071 €5 376 €3 172 €14 695 €---
1820 473 €5 050 €2 846 €15 422 €---
1920 882 €4 713 €2 509 €16 169 €---
2021 300 €4 365 €2 161 €16 935 €---
2121 726 €4 004 €1 800 €17 721 €---
2222 160 €3 631 €1 427 €18 529 €---
2322 603 €3 245 €1 041 €19 358 €---
2423 055 €2 846 €642 €20 209 €---
2523 517 €2 433 €229 €21 083 €---
TOTAL468 307 €216 769 €103 006 €251 537 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 621 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 070 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 070 €-6 420 €+9 490 €
2+3 070 €0 €+3 070 €
3+3 070 €0 €+3 070 €
4+3 070 €0 €+3 070 €
5+3 070 €0 €+3 070 €
6+3 070 €+592 €+2 478 €
7+3 070 €+2 512 €+558 €
8+3 070 €+2 681 €+389 €
9+3 070 €+2 854 €+216 €
10+3 070 €+3 031 €+39 €
11+3 070 €+3 213 €-143 €
12+3 070 €+3 399 €-329 €
13+3 070 €+3 591 €-521 €
14+3 070 €+3 787 €-717 €
15+3 070 €+3 989 €-919 €
16+3 070 €+4 196 €-1 126 €
17+3 070 €+4 409 €-1 339 €
18+3 070 €+4 627 €-1 557 €
19+3 070 €+4 851 €-1 781 €
20+3 070 €+5 080 €-2 010 €
21+3 070 €+5 316 €-2 246 €
22+3 070 €+5 559 €-2 489 €
23+3 070 €+5 807 €-2 737 €
24+3 070 €+6 063 €-2 993 €
25+3 070 €+6 325 €-3 255 €
Total+76 750 €+75 461 €+1 289 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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