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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Amans-Valtoret (81)
Surface75m²
Coût Total77 910€
Loyer Annuel6 582€
Rentabilité8.45%
Cashflow/mois+90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 700 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Alexandre Cabrol vous propose: Maison de village en pierre d'une surface de 75 m² située au cOEur du village de Saint-amans-valtoret.

Répartie sur 3 niveaux, elle vous propose un séjour avec coin cuisine, un salon indépendant pouvant faire office de chambre, un bureau de 9 m² + une chambre en enfilade, une buanderie, une salle d'eau et 2 wc.

LES PLUS : Double vitrage avec volets roulants électrique / Chaudière gaz à condensation en bon état / Électricité aux normes / Murs doublés et isolés..

Je me tiens à votre disposition pour plus d'informations ! VISITE VIRTUELLE DISPONIBLE REF NB1895138

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE D indice 203 et classe CLIMAT D indice 44. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Alexandre Cabrol mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CASTRES sous le numéro 982874893, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Amans-Valtoret
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81240
Total : 77 910€
Prix d'acquisition : 52 500€
Travaux : 21 210€
Valeur du bien : 73 710€
Frais de notaire : 4 200€
Coût estimé : 4 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 7.31€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 548€/mois
Loyer annuel estimé : 6582€/an
Fourchette totale : 419€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 5023€ - 8624€/an
Rentabilité brute :8.45%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 11.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,08 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 231 €
Prix d'achat :52 500 €
Décote à l'achat :-10 731€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-14 679€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :77 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :380,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 403,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 237,51€
Coût de l'assurance :6 817,12€
Taxe foncière : 658,17€/an
Soit par mois : 54,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 548,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 458,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :90,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans les 2 chambres (parquet ou stratifié)
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en état usé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - décorations anciennes nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine (placards, électroménager) et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - équipements fonctionnels mais datés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Vérification système
Vérification de la chaudière gaz à condensation pour assurer son bon fonctionnement
Quantité: 1 chaudière
Raison: Chaudière en bon état, mais vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 210 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 680€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 70€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Vérification système:130€
    Vérification chaudière gaz: 1 chaudière × 130€ = 130€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amans-Valtoret (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 130€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Vérification système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 548 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 582 €/an
Calcul : 548 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 515 €/an
Base de calcul : Emprunt de 77 910 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 273 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 658 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 210 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 656 €
Revenus locatifs : +6 582 €
Charges déductibles : -24 656 €
Résultat foncier Année 1 : -18 074 €(Déficit de 18 074 €)
Imputable sur revenu global : 18 074 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 446 €/an
Revenus locatifs : +6 582 €
Charges déductibles : -3 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 136 €/an
Prix d'achat du bien : 52 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 125 €(65% de 52 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 241 €/an
Calcul : 34 125 € × 3,636% = 1 241 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 582 €24 658 €2 517 €-18 076 €18 076 €--
26 713 €3 380 €2 449 €3 333 €---
36 848 €3 310 €2 379 €3 538 €---
46 985 €3 237 €2 306 €3 747 €---
57 124 €3 162 €2 231 €3 962 €---
67 267 €3 085 €2 154 €4 182 €---
77 412 €3 005 €2 074 €4 408 €---
87 560 €2 922 €1 991 €4 639 €---
97 712 €2 836 €1 905 €4 875 €---
107 866 €2 748 €1 817 €5 118 €---
118 023 €2 657 €1 726 €5 366 €---
128 184 €2 563 €1 632 €5 621 €---
138 347 €2 465 €1 534 €5 882 €---
148 514 €2 364 €1 434 €6 150 €---
158 684 €2 261 €1 330 €6 424 €---
168 858 €2 153 €1 222 €6 705 €---
179 035 €2 042 €1 111 €6 993 €---
189 216 €1 927 €997 €7 289 €---
199 400 €1 809 €878 €7 591 €---
209 588 €1 687 €756 €7 902 €---
219 780 €1 560 €629 €8 220 €---
229 976 €1 429 €498 €8 546 €---
2310 175 €1 294 €363 €8 881 €---
2410 379 €1 155 €224 €9 224 €---
2510 586 €1 011 €80 €9 576 €---
TOTAL210 815 €80 719 €36 238 €130 096 €18 076 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 423 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 096 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 582 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 382 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 382 €-5 423 €+6 805 €
2+1 382 €+1 000 €+382 €
3+1 382 €+1 061 €+321 €
4+1 382 €+1 124 €+258 €
5+1 382 €+1 189 €+193 €
6+1 382 €+1 255 €+127 €
7+1 382 €+1 322 €+60 €
8+1 382 €+1 392 €-10 €
9+1 382 €+1 463 €-81 €
10+1 382 €+1 535 €-153 €
11+1 382 €+1 610 €-228 €
12+1 382 €+1 686 €-304 €
13+1 382 €+1 765 €-383 €
14+1 382 €+1 845 €-463 €
15+1 382 €+1 927 €-545 €
16+1 382 €+2 012 €-630 €
17+1 382 €+2 098 €-716 €
18+1 382 €+2 187 €-805 €
19+1 382 €+2 277 €-895 €
20+1 382 €+2 371 €-989 €
21+1 382 €+2 466 €-1 084 €
22+1 382 €+2 564 €-1 182 €
23+1 382 €+2 664 €-1 282 €
24+1 382 €+2 767 €-1 385 €
25+1 382 €+2 873 €-1 491 €
Total+34 550 €+39 029 €+-4 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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