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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleSaint-Léonard-de-Noblat (87)
Surface136m²
Coût Total198 030€
Loyer Annuel12 375€
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 022,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 136 m², Bâtiment de 3 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine coin cuisine, Une entrée, Salle de séjour : 34 m²

Gaëlle BERTHAUD BRILLANT

Vous propose cette charmante maison de 136 m² louée, mais peut être vendue libre sur étage en copropriété. Elle est actuellement louée 680 euros, située dans la ville de Saint Léonard de Noblat, à quelques pas du centre-ville et de toutes les commodités, non loin du cinéma.

Elle se compose en rez-de-chaussée : D'une pièce de vie avec cheminée spacieuse et lumineuse, parfaite pour les moments en famille ou entre amis. D'une cuisine ouverte sur la pièce de vie, D'une entrée fonctionnelle Toilettes: WC indépendant située en rez-de-chaussée pour plus de praticité

Au l'étage : Vous trouverez 4 chambres dont une avec une salle d'eau, spacieuse qui permet d'offrir un espace de vie confortable Un toilette séparé Une grande salle de bains (douche et baignoire). Extérieur : Bien que la maison ne dispose pas de jardin, elle fait partie d'une copropriété entretenue, vous permettant de profiter d'un cadre de vie agréable sans les contraintes de l'entretien extérieur A proximité du centre-ville, ses commerces, ses écoles, son cinéma accessible à pied, offrant un mode de vie pratique et dynamique. Cette maison est une opportunité pour ceux qui recherchent un lieu de vie confortable dans une ville bien desservie. Logement équipée de la fibre optique, huisserie en survitrage bois, tout à l'égout. Places de parking en face de la maison. Possibilité avec le local commercial, d'en faire un garage (6.92 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Gaelle BERTHAUD-BRILLANT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 853416691 - Limoges.

Ville : Saint-Léonard-de-Noblat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87400
Coordonnées : 45.858620, 1.459740
Total : 198 030€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 47 910€
Valeur du bien : 186 910€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12375€/an
Fourchette totale : 797€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9561€ - 16016€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 030€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 022,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 793,63€
Coût de l'assurance :16 832,55€
Taxe foncière : 1 237,47€/an
Soit par mois : 103,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 910 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160€
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres:3 750€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant:2 400€
    Pose parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Léonard-de-Noblat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 910€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 030 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 193 €
Revenus locatifs : +12 375 €
Charges déductibles : -56 193 €
Résultat foncier Année 1 : -43 818 €(Déficit de 43 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 418 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 283 €/an
Revenus locatifs : +12 375 €
Charges déductibles : -8 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22418.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 375 €56 199 €6 378 €-43 824 €21 400 €22 424 €22 424 €
212 622 €8 117 €6 206 €4 506 €--17 919 €
312 875 €7 938 €6 027 €4 936 €--12 982 €
413 132 €7 754 €5 843 €5 378 €--7 604 €
513 395 €7 564 €5 653 €5 831 €--1 773 €
613 663 €7 367 €5 456 €6 295 €---
713 936 €7 164 €5 253 €6 772 €---
814 215 €6 954 €5 044 €7 260 €---
914 499 €6 738 €4 827 €7 761 €---
1014 789 €6 514 €4 603 €8 275 €---
1115 085 €6 282 €4 372 €8 802 €---
1215 386 €6 044 €4 133 €9 343 €---
1315 694 €5 797 €3 886 €9 897 €---
1416 008 €5 542 €3 631 €10 466 €---
1516 328 €5 278 €3 367 €11 050 €---
1616 655 €5 006 €3 095 €11 649 €---
1716 988 €4 725 €2 814 €12 263 €---
1817 328 €4 434 €2 523 €12 893 €---
1917 674 €4 134 €2 223 €13 540 €---
2018 028 €3 824 €1 913 €14 204 €---
2118 388 €3 504 €1 593 €14 884 €---
2218 756 €3 173 €1 262 €15 583 €---
2319 131 €2 831 €920 €16 300 €---
2419 514 €2 478 €567 €17 036 €---
2519 904 €2 113 €202 €17 791 €---
TOTAL396 365 €187 473 €91 794 €208 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599 €-6 420 €+9 019 €
2+2 599 €0 €+2 599 €
3+2 599 €0 €+2 599 €
4+2 599 €0 €+2 599 €
5+2 599 €0 €+2 599 €
6+2 599 €+1 357 €+1 242 €
7+2 599 €+2 032 €+567 €
8+2 599 €+2 178 €+421 €
9+2 599 €+2 328 €+271 €
10+2 599 €+2 483 €+116 €
11+2 599 €+2 641 €-42 €
12+2 599 €+2 803 €-204 €
13+2 599 €+2 969 €-370 €
14+2 599 €+3 140 €-541 €
15+2 599 €+3 315 €-716 €
16+2 599 €+3 495 €-896 €
17+2 599 €+3 679 €-1 080 €
18+2 599 €+3 868 €-1 269 €
19+2 599 €+4 062 €-1 463 €
20+2 599 €+4 261 €-1 662 €
21+2 599 €+4 465 €-1 866 €
22+2 599 €+4 675 €-2 076 €
23+2 599 €+4 890 €-2 291 €
24+2 599 €+5 111 €-2 512 €
25+2 599 €+5 337 €-2 738 €
Total+64 975 €+62 668 €+2 307 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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