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Achat maison 3 étages

Bien expiré
VilleSaint-Léonard-de-Noblat (87)
Surface136
Coût Total198 030
Loyer Annuel12 375
Rentabilité6.25%
Cashflow/mois-94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 1 022,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 136 m², Bâtiment de 3 étages, 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz radiateur, Cuisine coin cuisine, Une entrée, Salle de séjour : 34 m²

Gaëlle BERTHAUD BRILLANT

Vous propose cette charmante maison de 136 m² louée, mais peut être vendue libre sur étage en copropriété. Elle est actuellement louée 680 euros, située dans la ville de Saint Léonard de Noblat, à quelques pas du centre-ville et de toutes les commodités, non loin du cinéma.

Elle se compose en rez-de-chaussée : D'une pièce de vie avec cheminée spacieuse et lumineuse, parfaite pour les moments en famille ou entre amis. D'une cuisine ouverte sur la pièce de vie, D'une entrée fonctionnelle Toilettes: WC indépendant située en rez-de-chaussée pour plus de praticité

Au l'étage : Vous trouverez 4 chambres dont une avec une salle d'eau, spacieuse qui permet d'offrir un espace de vie confortable Un toilette séparé Une grande salle de bains (douche et baignoire). Extérieur : Bien que la maison ne dispose pas de jardin, elle fait partie d'une copropriété entretenue, vous permettant de profiter d'un cadre de vie agréable sans les contraintes de l'entretien extérieur A proximité du centre-ville, ses commerces, ses écoles, son cinéma accessible à pied, offrant un mode de vie pratique et dynamique. Cette maison est une opportunité pour ceux qui recherchent un lieu de vie confortable dans une ville bien desservie. Logement équipée de la fibre optique, huisserie en survitrage bois, tout à l'égout. Places de parking en face de la maison. Possibilité avec le local commercial, d'en faire un garage (6.92 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Gaelle BERTHAUD-BRILLANT (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 853416691 - Limoges.

Ville : Saint-Léonard-de-Noblat
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87400
Coordonnées : 45.858620, 1.459740
Total : 198 030
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 47 910
Valeur du bien : 186 910
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 5.86€ - 9.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 1031€/mois
Loyer annuel estimé : 12375€/an
Fourchette totale : 797€ - 1335€/mois
Fourchette annuelle : 9561€ - 16016€/an
Rentabilité brute :6.25%
Fourchette de rentabilité :4.83% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 030
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :966,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :56,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 022,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 793,63
Coût de l'assurance :16 832,55
Taxe foncière : 1 237,47€/an
Soit par mois : 103,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,22€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 125,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 368 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 910(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160
    Isolation toiture/combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (incluant main d'œuvre)
  • Pompe à chaleur air-eau:12 500
    Installation pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres:3 750
    Remplacement fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Parquet flottant:2 400
    Pose parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 50€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:600
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 150€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Léonard-de-Noblat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 910✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air-eau, Fenêtres, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 031 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Calcul : 1 031 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 030 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 237 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 910
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 193
Revenus locatifs : +12 375
Charges déductibles : -56 193
Résultat foncier Année 1 : -43 818(Déficit de 43 818 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 418
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 283 €/an
Revenus locatifs : +12 375
Charges déductibles : -8 283
Résultat foncier Années 2+ : 4 092 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22418.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 37556 1996 378-43 82421 400 €22 424 €22 424 €
212 6228 1176 2064 506--17 919 €
312 8757 9386 0274 936--12 982 €
413 1327 7545 8435 378--7 604 €
513 3957 5645 6535 831--1 773 €
613 6637 3675 4566 295---
713 9367 1645 2536 772---
814 2156 9545 0447 260---
914 4996 7384 8277 761---
1014 7896 5144 6038 275---
1115 0856 2824 3728 802---
1215 3866 0444 1339 343---
1315 6945 7973 8869 897---
1416 0085 5423 63110 466---
1516 3285 2783 36711 050---
1616 6555 0063 09511 649---
1716 9884 7252 81412 263---
1817 3284 4342 52312 893---
1917 6744 1342 22313 540---
2018 0283 8241 91314 204---
2118 3883 5041 59314 884---
2218 7563 1731 26215 583---
2319 1312 83192016 300---
2419 5142 47856717 036---
2519 9042 11320217 791---
TOTAL396 365187 47391 794208 89221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 892
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 599 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 599-6 420+9 019
2+2 5990+2 599
3+2 5990+2 599
4+2 5990+2 599
5+2 5990+2 599
6+2 599+1 357+1 242
7+2 599+2 032+567
8+2 599+2 178+421
9+2 599+2 328+271
10+2 599+2 483+116
11+2 599+2 641-42
12+2 599+2 803-204
13+2 599+2 969-370
14+2 599+3 140-541
15+2 599+3 315-716
16+2 599+3 495-896
17+2 599+3 679-1 080
18+2 599+3 868-1 269
19+2 599+4 062-1 463
20+2 599+4 261-1 662
21+2 599+4 465-1 866
22+2 599+4 675-2 076
23+2 599+4 890-2 291
24+2 599+5 111-2 512
25+2 599+5 337-2 738
Total+64 975+62 668+2 307
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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