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Appartement à vendre

VilleGondreville (54)
Surface148m²
Coût Total217 100€
Loyer Annuel16 052€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Pas de balcon

Au cœur de Gondreville, dans un petit immeuble de 3 lots, venez visiter ce grand appartement de 148 m² extremement lumineux. Il comprend une entrée privative, un vaste séjour, cuisine de 19 m², 3 belles chambres de 13, 16 et 17 m², une salle de douche et toilettes séparés. Vous profiterez également d’un comble aménageable de 140 m² et d’une cave. Chauffage gaz de ville, double vitrage, très faibles charges de copro, syndic bénévole …… Idéalement situé, au calme avec parking au pied de l’immeuble.

Ville : Gondreville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54840
Coordonnées : 48.685372, 5.977538
Total : 217 100€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 204 300€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148m²
Loyer prédit : 9.04€/m²/mois
Fourchette : 6.99€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1338€/mois
Loyer annuel estimé : 16052€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1731€/mois
Fourchette annuelle : 12408€ - 20766€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 149,16 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :170 075 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-10 075€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-47 025€ (-27.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 063,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :63,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 127,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 011,97€
Coût de l'assurance :18 996,25€
Taxe foncière : 1 605,23€/an
Soit par mois : 133,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 260,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :76,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 298 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 148 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état bon nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et changement de robinetterie si nécessaire
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain bien entretenue
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et entretien du carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 15 fenêtres × 1200€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Gondreville (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 338 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 052 €/an
Calcul : 1 338 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 737 €
Revenus locatifs : +16 052 €
Charges déductibles : -53 737 €
Résultat foncier Année 1 : -37 685 €(Déficit de 37 685 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 285 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 437 €/an
Revenus locatifs : +16 052 €
Charges déductibles : -9 437 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 615 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16284.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 052 €53 744 €7 079 €-37 692 €21 400 €16 292 €16 292 €
216 373 €9 253 €6 888 €7 120 €--9 172 €
316 701 €9 057 €6 691 €7 644 €--1 527 €
417 035 €8 853 €6 488 €8 182 €---
517 375 €8 643 €6 278 €8 733 €---
617 723 €8 425 €6 060 €9 298 €---
718 077 €8 201 €5 836 €9 877 €---
818 439 €7 969 €5 604 €10 470 €---
918 808 €7 729 €5 364 €11 079 €---
1019 184 €7 481 €5 116 €11 703 €---
1119 568 €7 225 €4 859 €12 343 €---
1219 959 €6 960 €4 595 €12 999 €---
1320 358 €6 686 €4 321 €13 672 €---
1420 765 €6 403 €4 038 €14 362 €---
1521 181 €6 111 €3 746 €15 070 €---
1621 604 €5 809 €3 443 €15 796 €---
1722 036 €5 496 €3 131 €16 540 €---
1822 477 €5 174 €2 808 €17 304 €---
1922 927 €4 840 €2 475 €18 087 €---
2023 385 €4 495 €2 130 €18 890 €---
2123 853 €4 139 €1 774 €19 714 €---
2224 330 €3 771 €1 406 €20 559 €---
2324 816 €3 390 €1 025 €21 426 €---
2425 313 €2 997 €632 €22 316 €---
2525 819 €2 590 €225 €23 229 €---
TOTAL514 159 €205 439 €102 012 €308 720 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 308 720 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 052 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 371 €-6 420 €+9 791 €
2+3 371 €0 €+3 371 €
3+3 371 €0 €+3 371 €
4+3 371 €+1 996 €+1 375 €
5+3 371 €+2 620 €+751 €
6+3 371 €+2 789 €+582 €
7+3 371 €+2 963 €+408 €
8+3 371 €+3 141 €+230 €
9+3 371 €+3 324 €+47 €
10+3 371 €+3 511 €-140 €
11+3 371 €+3 703 €-332 €
12+3 371 €+3 900 €-529 €
13+3 371 €+4 102 €-731 €
14+3 371 €+4 309 €-938 €
15+3 371 €+4 521 €-1 150 €
16+3 371 €+4 739 €-1 368 €
17+3 371 €+4 962 €-1 591 €
18+3 371 €+5 191 €-1 820 €
19+3 371 €+5 426 €-2 055 €
20+3 371 €+5 667 €-2 296 €
21+3 371 €+5 914 €-2 543 €
22+3 371 €+6 168 €-2 797 €
23+3 371 €+6 428 €-3 057 €
24+3 371 €+6 695 €-3 324 €
25+3 371 €+6 969 €-3 598 €
Total+84 275 €+92 616 €+-8 341 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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