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Achat : Maison Valouse (26110)

Bien expiré
VilleValouse (26)
Surface80m²
Coût Total138 800€
Loyer Annuel9 071€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, 356 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Une maison d’habitation comprenant : -Au rez-de-chaussée : une buanderie, garage, cave -A l’étage : une véranda, une cuisine, un séjour salon, une chambre avec douche, WC -Au 2ème étage : une chambre Jardin non attenant

Ville : Valouse
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26110
Coordonnées : 44.461732, 5.193866
Total : 138 800€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 132 400€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.05€ - 12.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 756€/mois
Loyer annuel estimé : 9071€/an
Fourchette totale : 564€ - 1014€/mois
Fourchette annuelle : 6764€ - 12165€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :4.87% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 493,25 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :199 460 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-119 460€ (-59.9%)
Marge achat-revente :60 660€ (30.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :40,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 720,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 220,00€
Coût de l'assurance :12 145,00€
Taxe foncière : 907,11€/an
Soit par mois : 75,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 755,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitant rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de la robinetterie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(655 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 000€
    Isolation toiture: 80 m² × 150€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 950€/fenêtre = 9500€ (pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité incluses)
  • Rénovation chambres:6 000€
    Rénovation 2 chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (peinture, électricité et menuiseries incluses)
  • Rafraîchissement cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 3000€ = 3000€ (peinture et robinetterie incluses)
  • Rafraîchissement salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valouse. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 1.2 appliqué pour les zones urbaines.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 071 €/an
Calcul : 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 521 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 800 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 486 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 314 €
Revenus locatifs : +9 071 €
Charges déductibles : -58 314 €
Résultat foncier Année 1 : -49 243 €(Déficit de 49 243 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 843 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 914 €/an
Revenus locatifs : +9 071 €
Charges déductibles : -5 914 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 157 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27843.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 071 €58 319 €4 526 €-49 248 €21 400 €27 848 €27 848 €
29 252 €5 797 €4 404 €3 456 €--24 392 €
39 438 €5 671 €4 278 €3 767 €--20 625 €
49 626 €5 541 €4 148 €4 085 €--16 540 €
59 819 €5 406 €4 014 €4 412 €--12 128 €
610 015 €5 268 €3 875 €4 748 €--7 380 €
710 215 €5 124 €3 731 €5 092 €--2 289 €
810 420 €4 976 €3 583 €5 444 €---
910 628 €4 822 €3 429 €5 806 €---
1010 841 €4 664 €3 271 €6 177 €---
1111 058 €4 500 €3 107 €6 558 €---
1211 279 €4 330 €2 938 €6 948 €---
1311 504 €4 155 €2 763 €7 349 €---
1411 734 €3 975 €2 582 €7 760 €---
1511 969 €3 788 €2 395 €8 181 €---
1612 208 €3 594 €2 202 €8 614 €---
1712 453 €3 395 €2 002 €9 058 €---
1812 702 €3 188 €1 796 €9 513 €---
1912 956 €2 975 €1 582 €9 981 €---
2013 215 €2 755 €1 362 €10 460 €---
2113 479 €2 527 €1 134 €10 952 €---
2213 749 €2 292 €899 €11 457 €---
2314 024 €2 048 €655 €11 975 €---
2414 304 €1 797 €404 €12 507 €---
2514 590 €1 537 €144 €13 053 €---
TOTAL290 549 €152 443 €65 220 €138 106 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 106 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 905 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 905 €-6 420 €+8 325 €
2+1 905 €0 €+1 905 €
3+1 905 €0 €+1 905 €
4+1 905 €0 €+1 905 €
5+1 905 €0 €+1 905 €
6+1 905 €0 €+1 905 €
7+1 905 €0 €+1 905 €
8+1 905 €+947 €+958 €
9+1 905 €+1 742 €+163 €
10+1 905 €+1 853 €+52 €
11+1 905 €+1 967 €-62 €
12+1 905 €+2 084 €-179 €
13+1 905 €+2 205 €-300 €
14+1 905 €+2 328 €-423 €
15+1 905 €+2 454 €-549 €
16+1 905 €+2 584 €-679 €
17+1 905 €+2 717 €-812 €
18+1 905 €+2 854 €-949 €
19+1 905 €+2 994 €-1 089 €
20+1 905 €+3 138 €-1 233 €
21+1 905 €+3 286 €-1 381 €
22+1 905 €+3 437 €-1 532 €
23+1 905 €+3 593 €-1 688 €
24+1 905 €+3 752 €-1 847 €
25+1 905 €+3 916 €-2 011 €
Total+47 625 €+41 432 €+6 193 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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